бяхме

Какво донесе пандемията и как тя се отрази в настройките на компанията, но също така и в състоянието и функционирането на фондовете за недвижими имоти или в нивото на цените на апартаментите в Словакия - това са основните области на разговор с Ing. Владимир Салкович, член на Съвета на директорите на ПЪРВОТО ПЕНСИОННО УПРАВЛЯВАЩО КОМПАНИЯ НА POŠTOVA BANKA, správ. spol., a.s., където той е и ръководител на отдела за инвестиции на специални фондове.

Когато правихме интервюто преди година, вие говорихте за предпазливостта на стъпките преди евентуална криза. По това време обаче вие ​​мислите повече за финансовата или ипотечната криза, със сигурност не за коронарната криза, която "изми" словашката икономика в продължение на няколко месеца. Как възприемате ситуацията на пазара на недвижими имоти в края на първата вълна?
В Първия пенсионен фонд очаквахме рискове на пазарите и бяхме добре подготвени за евентуален спад. Още през май миналата година установихме първите признаци на икономическа рецесия и започнахме да се подготвяме за такава ситуация в нашите фондове. Продадохме собствен капитал и рискови активи или ги обезпечихме срещу спад. Следователно спадът на фондовите пазари на нашите фондове не е бил засегнат значително. Чрез закупуване на по-сигурни активи в момента, като държавни облигации или благородни метали, успяхме да подготвим средствата си навреме за значителни сривове на пазара.

В какви обеми сте продали тези активи?
От миналата година постепенно продаваме проекти за недвижими имоти, които не ни донесоха нужната доходност, но и печеливши проекти, тъй като възникна благоприятна ситуация за продажба на недвижими имоти. Също така продадохме дялове от имуществото от фонда за недвижими имоти на няколко мили. Евро. Също така се опитахме да подобрим представянето на фонда, като постепенно изплащахме скъпи заеми и след това взехме нов по-евтин заем във нашия фонд. По този начин подготвихме целия фонд за по-добри резултати в бъдеще и за по-голям натиск върху ликвидността на фонда.

Направи го?
Получи се и когато пандемията започна и хората останаха вкъщи, бяхме много добри в брой.

Как пандемията повлия на дейността на вашата компания? Какви мерки трябва да предприемете, за да премахнете неговите ефекти?
Съвсем за съжаление т.нар „Потъмняване“, когато хората наистина се страхуваха. Иначе не мина най-зле. Трябваше да останем вкъщи, но компанията затвори, ИТ служителите ни създадоха отдалечен достъп и изведнъж разбрахме, че можем да работим и от вкъщи. Очаквахме още по-голям наплив от наши клиенти при избора на депозити. Също така забелязахме увеличен брой въпроси от клиенти, които питаха какво ще се случи по-нататък. Разбира се, трябваше да се справим с това и да положим още по-големи усилия в работата си. С течение на времето трябва да кажа, че успяхме успешно да се справим с тази нестандартна ситуация и продължаваме напред.

Така че не сте забелязали значителен отлив на клиенти?
По принцип се справихме само с паниката на нашите клиенти, по време на която ги успокоихме. Обяснихме им, че всеки фонд има инвестиционен хоризонт, който трябва да се спазва. Някои са го обяснили, други по-малко. Вярно е, че също така забелязахме известен отлив на клиенти. депозити, но ние бяхме готови за това. Влиянието на медиите върху поведението на клиентите обаче е огромно.

Така че вашата гаранция за депозит остана?
Със сигурност нищо не се е променило. Платихме парите в рамките на три дни, работехме при стандартни условия. Но изискванията към нас са увеличени. След втората вълна на облекчаване, когато търговията на дребно започна да се отваря, паниката на хората утихна. Това се доказва от добрите ни резултати, които постигнахме след освобождаването на пандемичните мерки през май и юни. Хората се завърнаха и тези, които успяхме да убедим и успокоим, останаха и продължават с нас.

VILADOMY SLÁVIČIE - Братислава - Дата на построяване: 4. Q/2019 - 3. Q/2021 |

Какви други мерки трябваше да предприемете в компанията? Трябваше да „намалите“ персонала или да намалите заплатите?
Все още не ни се е налагало да правим нещо подобно. Привличайки хората в компанията, те трябваше да научат други процедури и да обработват нещата по различен начин. Също така започнахме да се придвижваме повече към електронна платформа, която засегна редица други процеси.

Какви са визиите за близкото бъдеще?
В компанията ще трябва да се адаптираме към новите обстоятелства и изисквания. Това важи и за отношенията с акционерите, с които ще трябва да се справим при всякакви обстоятелства, за да не ги ограничаваме по никакъв начин. Личният контакт ще бъде сведен до минимум и операцията ще бъде все по-често преместена в онлайн пространството.

Какви са очакванията на потребителското настроение по време на тази ситуация? Например, възприемате ли смяна в апартаментите? Това е връщане към „нормалното“ - където ще се развие?
Коронарната криза трябваше да доведе до спад на цените на жилищата с до 30% и много хора чакаха това със скрити „пари“. Прогнози на епидемиолога проф. Vladimír Krčméry, че ще се върнем на работа след два месеца, беше потвърдено, така че цената на апартаментите дори не успя да спадне, съответно. изобщо не намалява. Все още има недостиг на нови апартаменти на пазара и нови проекти не идват в такива количества, които биха могли да задоволят търсенето на хората.

Цените на апартаментите ще се запазят или ще се покачат?
В дългосрочен план цените на жилищата се стабилизират. Хората внимателно избират проект и има места, които са стабилни на цените. Вярно е, че когато клиент иска да купи апартамент на по-добро място, той също трябва да плати за него. Със сигурност не бяхме свидетели, че апартамент на добро място ще падне с 30%.

От това, което зависи от стабилизирането на цените на жилищата?
Малко нови проекти за развитие идват на пазара и може би ще има забавяне в завършването на жилищните проекти в процес на изграждане. Възможно е цените на апартаментите да започнат да растат по-късно, но сега очакваме стабилизация. Програмистите следят отблизо за колко продават апартаменти, както и броя на наличните и продадени апартаменти на пазара и когато проявят интерес, цената им ще се увеличи.

През последния период отново се говори много за жилища под наем, което също е в програмното изявление на правителството на Словашката република. Смятате ли, че сега той се надява да рестартира също в сътрудничество с градове и частни разработчици?
Наемните апартаменти трябва да бъдат разделени на пазарни и социални. Що се отнася до наемането на апартаменти на пазарни цени, хората все още предпочитат да си купят собствен апартамент преди тях, докато ипотеките все още са привлекателни и достъпни. В същото време има предприемачи, които изпълняват проектите си в Братислава, като същевременно пазят част от апартаментите от проекта и ги отдават под наем. Това е форма на спестяване на част от парите и тяхното дългосрочно поскъпване. Ако клиентът е доволен от връщането, това е добре.

KYNEK REZIDENCIA - Nitra - Дата на изграждане: 3. Q/2019 - 4. Q/2020 |

Какво е важно при социалните апартаменти под наем?
Ако моделът на апартамент под наем трябва да работи ефективно, е необходимо да се въведат предположения за стимули в тази област. Преди всичко законодателството трябва да бъде адаптирано. Трябва да се разреши ускорена амортизация, да се въведат промени в закона за колективните инвестиции, да се направят промени в закона за пенсионните спестявания, така че фондовете във втория и третия стълб също да могат да участват в създаването или финансирането на жилище под наем. Също така е необходимо да се въведе корекция на вноската за апартаменти под наем и законът за данък върху добавената стойност също трябва да бъде изменен.

В момента е вярно, че данъчнозадълженото лице t. j. физическо лице - предприемач - или юридическо лице, което наема апартамент, не е освободено от плащане на ДДС под наем. Следователно не е възможно приспадането на ДДС в модела за наем, т.е. покупната цена на апартамента се увеличава с цената на ДДС. В същото време би било добре да се преместят недвижими имоти като апартаменти от амортизационна група №. 6 (40 години) до амортизационна група бр. 5 (20 години).

Вашият предмет на дейност са фондовете за недвижими имоти. Те могат да бъдат и средство за наемане на жилища?
Съгласно Закона за колективните инвестиции фондовете за недвижими имоти могат да помогнат на апартаменти за недвижими имоти чрез компании за недвижими имоти, като могат да създадат такава компания за недвижими имоти. Фирма за недвижими имоти може да купи и наеме апартамент, да извърши строителство и неговите промени. Създадохме механизъм за това в нашия фонд за недвижими имоти и по този начин можем да бъдем част от апартаменти под наем. Трябва обаче да настроите работещ модел.

Подобно е и за компаниите за управление на пенсии?
Може да работи, ако законодателството се промени и за тях. В момента те инвестират в акции и облигации с необходимия рейтинг, докато доходността на облигациите в момента има отрицателен лихвен процент. Това би било възможно, ако те могат да инвестират дългосрочните пари, които набират от втория стълб, в проекти за отдаване под наем - или под формата на закупуване на облигации за недвижими имоти или закупуване на акции на недвижими имоти. След това тя би инвестирала парите във фонда в дългосрочни наемни проекти. Средствата обаче се нуждаят и от партньор, който да гарантира необходимата възвръщаемост. Можем да строим и финансираме, но се нуждаем от партньор, който да ни гарантира възвръщаемост за период от 10, 15 или 20 години и ще субсидира разликата между това, което строим, и възвръщаемостта, която социалните жилища изискват.

И как възприемате практическата страна на бизнеса, т.е. терена на сградата? Словашката строителна индустрия отдавна се справя с недостига на квалифицирана работна ръка, който се засилва от недостига на работници от чужбина по време на пандемията.
Ние сме финансираща страна и тъй като подписваме договор със строителна компания, всъщност не чувстваме недостиг на работна ръка. Вярно е, че информацията от строителния пазар твърди, че това е проблем. Някои разработчици трябваше да отложат проектите си, други продължават да го правят, но строителството им се забави. Възможно е строителните процеси да се оптимизират и да се използват нови технологии. Подобно на други компании, строителните компании ще трябва да се адаптират към новите пазарни условия, защото няма да оцелеят. Те също ще трябва да търсят начини да заменят част от физическата работна сила.

Всеки инвеститор със сигурност би могъл да „извади“ няколко неща, които трябва да бъдат променени в сегашния закон за строителството. Което дори с малко усилия би могло да подобри строителната среда?
Трябва да има по-съществени промени в строителния закон. По-специално това трябва да бъдат промени, касаещи участниците в производството - включването на дизайнери в целия процес на издаване на разрешителни, спазване на определените срокове за отделни процесуални действия, напр. при издаване на обвързващо становище и опростяване на процеса на одобрение на сградата. Процедурата на строителство трябва да бъде по-бърза и по-лесна за отделните строители, но и за самите строителни органи. В същото време, така че коментарите в процеса на ОВОС да не се прехвърлят в строителното производство. По-високите изисквания към дизайнерите, изпълнителите, строителите и качеството на сградите също биха допринесли за подобрението.

NOVÁ VLÁRSKA - Братислава-Крамаре - Дата на изграждане: 4-то Q/2017 - 3-то Q/2019 |

В портфолиото си имате и проекти за развитие, които се финансират чрез вашите фондове за недвижими имоти, които действат като инвеститори. Какво е състоянието на тези проекти - ще продължите да ги финансирате?
Тъй като определихме ситуацията като предстояща рецесия, по принцип не сме започнали нови проекти. Просто настигнахме работещите и се опитахме да ускорим изграждането им. Получихме втория етап на град Петржалка (138 апартамента) и проекта Nová Vlárska в Крамари (82 апартамента), където разпродадохме всички апартаменти. Събирахме пари точно по времето, когато се подготвяхме за периода на криза. В момента изпълняваме три проекта, които също финансираме - Kynek (77 апартамента) в Нитра, хотел Lux в Банска Бистрица - 2-ри етап, където ще реконструираме нежилищни помещения и ще създадем 16 нови апартамента, докато бившият хотел ще по-голямата част се превръщат в жилищна сграда. И третият проект е финансирането на изграждането на градската къща Slávičie údolie в Братислава, където имаме четири градски къщи, всяка с по три апартамента и едно нежилищно пространство. Решаваме този проект съвместно с разработчика KLM real estate a.s. Четвъртият проект е изграждането на втория етап от търговския парк Eperia в Прешов. Ще видим как да процедираме, засега сме във фаза на изчакване при подготовката на други проекти.

Да се ​​върнем към апартаментите - какви са тенденциите в техните оформления? Трудността на клиентите да ги избират? Какво предпочитат за апартаменти?
Днес цените на апартаментите са на много по-високо ниво от преди, а за двустаен апартамент плащате и 200 000 евро. Преди време имаше толкова 3-стаен апартамент. Разбира се, разходите са се увеличили и от страна на разработчиците - независимо дали са по отношение на проектната документация, предизвиканите инвестиции, таксите за развитие или строителните разходи. Купувачът обаче иска да получи много повече за парите си. Това е една от причините, поради които разработчиците вече настройват охлаждане на тавана или външни щори или подготовка за външни щори и алуминиеви прозорци. Той също така включва зелена среда, детска площадка и ниско енергийните размери на жилищната сграда. Така сложността се увеличава, докато самият клиент е по-образован и по-добре изглеждащ.

Такъв е случаят и с разпределението на апартаментите?
Със сигурност, например, клиентът вече не иска големи коридори и когато вече плаща големи пари за апартамент, той изчислява квадратните метри и ги оценява. Ако не му харесва, той отива на плана на друг апартамент, където ще напр. коридорът е по-малък и площта на апартамента е по-голяма. Грешното оформление на апартамента често определя успеха на продажбата. И затова е важно сътрудничеството с архитекти и дизайнери.

Как изглежда структурата на вашия фонд за недвижими имоти?
Във фондовете ни за недвижими имоти ние се фокусираме главно върху офис сгради и търговски сгради, които имат висока степен на заетост и имаме дългосрочни договори за наем с наематели. Това ни носи редовна възвръщаемост, която се отразява в стойността на активите на компаниите за недвижими имоти във фонда с положително въздействие върху резултатите на фонда за недвижими имоти. Във фондовете ни за недвижими имоти ние управляваме активи в размер на 962,4 милиона. евро и ние инвестирахме тези активи в различни имоти според размера, както и секторния фокус. Това ни позволява да постигнем положително представяне, дори ако е възможно намаляване на стойността на даден имот.

Няма да се промени?
Нашите договорни договори за наем работят в нормален режим, по-скоро мисля, че наемателите няма да се разрастват твърде много и ще търсят спестявания в себе си. Също така е вероятно пространствата да не се разширяват със същото темпо, както в миналото, но ще бъдат оптимизирани. Ние също ще търсим нов стил на управление и функциониране на хората. В дългосрочен план някои хора ще работят и от вкъщи. По отношение на дългосрочните резултати на компанията обаче мисля, че няма да е възможно 30-40% от хората да работят от вкъщи. Всяка компания има свой собствен план и ключови показатели, на които трябва да отговаря, ако иска да бъде успешна. Аз съм на мнение, че по време на дългосрочна работа от дома, представянето на служителите ще намалее и компанията няма да има такова въздействие върху тях. Има нужда и от социализиране на хората. Човек трябва да принадлежи някъде, да се срещне, да се включи, да се състезава и да продължи напред. Убеден съм, че бизнесът не може да се направи само чрез видео разговор, но хората наистина ще трябва да се срещнат. Възможно е някои хора да останат вкъщи отново по време на евентуална втора вълна на пандемията, но в дългосрочен план това, според мен, няма да работи.

Как да управляваме инвестициите във фонда за недвижими имоти по време на пазарен спад?
Цената на облигациите и акциите, които се търгуват ежедневно на борсата, непрекъснато се променя и зависи от настроението на пазарите и очакванията на инвеститорите. Недвижимите имоти обаче не реагират динамично по този начин. Фондовете за недвижими имоти са инвестирали активи в недвижими имоти и получават приходи от тези имоти под формата на наем през целия период, когато фондът за недвижими имоти притежава въпросното имущество. Например. спад в цената на петрола може да има негативен ефект върху цените на някои акции веднага, но напр. няма ефект върху стойността на търговския център в краткосрочен план.