апартамент

27.12. 2018 5:55 Новият закон за наемане на апартаменти, валиден около 4 години, дава определени опции и гаранции на наемодателя в случай на необходимост да освободи апартамента и да прекрати договора за наем. Чудя се как е при наемателите с деца. Законът разглежда прекратяването на договора за наем след изтичане на срока на предизвестието и ваканцията на апартамента, така че е възможно наемателите и децата да прекратят наема без никакви проблеми.?

Въпросът за наемането на апартаменти е регламентиран в неговите разпоредби от Гражданския кодекс ("OZ") и Закона за краткосрочен наем на апартамент ("ZoKNB"). След зададения въпрос ще обясним разликите.

Договор за наем съгласно Гражданския кодекс

В случай на сключване на договор за наем съгласно Закона за търговските марки, наемът на апартамент произтича от договор за наем. С него наемодателят оставя апартамента на наемателя за ползване под наем, или за определен период, или без да посочва периода на ползване. Договорът за наем обикновено съдържа и описание на аксесоарите и описание на състоянието на апартамента.

Наемът на апартамента е защитен, което означава, че ако не се постигне споразумение за прекратяване на договора за наем, той може да бъде прекратен само по правни причини, посочени в § 711 от Гражданския кодекс. Причината за уволнението трябва да бъде фактически определена в уволнението, така че да не може да бъде объркана с друга причина, в противен случай уволнението е невалидно; причината за прекратяването не може да бъде променена впоследствие.

Наемодателят има право да уведоми само по причините, посочени в ал. § 711 от Гражданския кодекс и в зависимост от причината за прекратяване, наемодателят също е длъжен да осигури обезщетение за жилище от заместващия апартамент до приюта или без обезщетение за жилище.

Не е възможно да се удължи основанието за прекратяване, дадено от търговската марка и срокът за предизвестие, който по закон е три месеца, т.е. по споразумение на страните по договора е възможно да се определи само по-дълго, а не по-кратко (§ 710 търговска марка).

По принцип, освен ако търговската марка не предвижда друго, наемателят не е длъжен да се изнесе от апартамента и да почисти апартамента, докато не му бъде осигурено адекватно жилищно обезщетение. Съвместните наематели имат право само на едно жилищно обезщетение (заместващ апартамент, заместващо жилище и подслон) (§ 712в от Гражданския кодекс).

Жилищното обезщетение трябва да се предоставя от този, в чиято полза е апартаментът. Следователно, ако наемодателят предоставя обезщетение за жилище, наемателят, който трябва да почисти апартамента, е длъжен да сключи договор за обезщетение на жилище в рамките на 30 дни от доставката на писмено изявление за предоставянето му; ако той не сключи неоснователно договора за жилищно обезщетение, правото му на обезщетение за жилище изтича.

Както вече посочихме, ако договорът е сключен съгласно чл. OZ, наемателят не е длъжен да се изнесе от апартамента и да почисти апартамента, докато не му бъде осигурено съответното жилищно обезщетение.

Особено ако членовете на домакинството на наемателя са малолетните деца, за които питате във въпроса, и наемът трябва да бъде прекратен чрез известие от наемодателя с мотива, че наемателят грубо нарушава задълженията си, произтичащи от наемането на апартамента, главно като не плаща наем или плащане за услуги, предоставяни с използването на апартамента за повече от три месеца, или чрез напускане на апартамента или част от него под субаренда без писменото съгласие на наемодателя, ако обстоятелствата на наемодателя позволяват, вместо него ще бъде предоставен заместващ апартамент на алтернативно настаняване, но и извън общината, в която се намира апартаментът. Заменяемият апартамент може да е с по-лошо качество и по-малка жилищна площ от апартамента, който ще се почиства от наемателя. Разстоянието на заместващия апартамент обаче трябва да позволява ежедневно присъствие на работа.

Ако наемът бъде прекратен поради използването на апартамента за цели, различни от жилището на наемателя, както и в случай на договор, сключен за определен период, наемателят няма право на обезщетение за жилище.

Специалният закон за жилищното обезщетение също предвижда в тези случаи, че наемателят има право на обезщетение за жилище, ако наемът на апартамента приключи преди изтичането на уговорения срок поради факта, че апартаментът вече не може да се използва без вина на наемателя или ако това е служебен апартамент или апартамент със специално предназначение и наемателят е спрял да използва друг апартамент, преди да го използва.

Краткосрочен наем на апартамент

Краткосрочен наем на апартамент означава наем, установен с договор за наем, който се сключва в съответствие с ZoKNB и отговаря на изискванията на § 3 и въз основа на който, наемът на апартамента, включително неговото удължаване, трае максимално от шест години.

Договорът за наем трябва да бъде в писмена форма, страните трябва да предоставят поне едно копие и да съдържат информация в съответствие с чл. цит. от закона, включително изявление от наемателя, че е наясно с факта, че договорът е сключен в съответствие със ZoKNB.

За да могат наемните отношения да се уреждат от разпоредбите на цит. от закона трябва да са изпълнени условията, посочени в него, включително доказателство за регистрация на лизингодателя при съответния данъчен администратор, а именно лизингополучателят.

Ако наемодателят не изпълни задължението за регистрация по Закона за данъка върху доходите, наемът на апартамента се урежда от разпоредбите на ZoKNB, с изключение на известието на наемодателя, възможността му да се откаже от договора и възможността да претендира за недействителност от краткосрочния план.

След изтичане на регистрационния период напразно, разпоредбите на Търговска марка, тъй като наемодателят може да уведоми само по причините, посочени в ал. § 711 от Гражданския кодекс с фактическото определение на съобщението и възможността наемателят да оспори недействителността на съобщението в съда в рамките на 3 месеца от връчването на съобщението, като последиците от предизвестието настъпват едва след отхвърляне на съдебното решение предложението за определяне на недействителността на лизинговия договор.

От съществено значение е след края на наема според ZoKNB, наемателят да е длъжен да почисти апартамента за своя сметка и да го предаде на наемодателя в състояние, съответстващо на нормалното износване, на датата на прекратяване на лизинг, освен ако страните не се договорят писмено друго.

Ако наемателят не работи или не предаде апартамента на наемодателя дори в рамките на десет календарни дни след края на наема или в рамките на пет календарни дни от края на наема, ако наемът приключи чрез оттегляне от наема, наемодателят има право да обезпечи вземания по § 5 ал. задържа движимото имущество на наемателя, намиращо се в апартамента, с изключение на вещи, които са изключени от изпълнение.

Наемодателят има право да задържи движимото имущество на наемателя, намиращо се в апартамента, само ако неизползваната част от финансовото обезпечение не е достатъчна за удовлетворяване на вземания поради неплащане на наем или плащания за услуги, предоставени с използването на апартамента и аксесоарите, поради повреда на апартамента или неговото оборудване или с други вземания, свързани с използването на апартамента, или друго движимо имущество на наемателя, ако неизползваната част от финансовото обезпечение не е достатъчна за удовлетворяване на вземанията му по закона.

Законът за краткосрочен наем на апартамент в уст. § 10, ал. 2 изрично предвижда, че под наем съгласно цит. от закона не са обхванати от чл. От Гражданския кодекс за обезщетение на жилища.

Препоръка

Дадена е договорната свобода за прилагане на разпоредбите на Кодекса за търговските марки или ZoKNB, с изключение на изключенията, посочени в чл. § 1 ал. 2 ZoKNB (жилища, собственост на общини, висши териториални единици, кооперативни жилища).

Въпрос на предпазливост на участниците в договорните отношения, наемодателя и наемателя, на които законът ще подчини регулирането на техните права и задължения при наемане на апартамент, ако има избор на закон.

Ако изходим от въпроса кога би било отдаване под наем на апартамент на семейство с малки деца, може да се заключи, че от гледна точка на наемодателя е по-добре да се сключи договор за наем със ZoKNB с възможност за удължаване за максимум 6 години.да се осигури обезщетение за жилище, което беше и целта на приемането на този закон.

От друга страна, от гледна точка на лизингополучателя е по-добре да се сключи договор за лизинг по чл. Obč. от Кодекса, тъй като Службата по търговските марки предоставя на него и членовете на домакинството му по-голяма правна защита, особено в случай на непълнолетни деца.

В този контекст е много важно да се отбележи, че в съдебната практика има и правни становища, според които не е възможно да се измие наемател, живеещ в апартамент с малолетни деца, ако такова измиване би могло да застраши здравословното им развитие или да ги застраши. техния интерес. Това обаче са екстремни ситуации, в които децата трябва да са на улицата, така да се каже.

Препоръчително е да сключите договора с повишено внимание, проверка на участниците в договора (наемане на работа, причини за прекратяване на предишни договори за наем), изброяване на всички съ-лица от страната на наемателя, проверка на наемодателя, включително доказателство за регистрация в съответния данък администратор или бизнес лиценз по Търговския закон. Ако е необходимо, чрез договаряне на условията на договора, така че да се даде защита както на наемодателя в случай на прекратяване на лизинга, напр. възможността за договаряне на финансово обезпечение или написване на нотариален запис като изпълнителен лист в случай, че наемателят не освободи доброволно апартамента след края на лизинга, или уговаряне на договорно наказание в случай на неизпълнение на задължения от наемателя. Понякога дори заплахата от прилагане на санкции, договорени при лизинга по закона, е достатъчна гаранция, че нарушението на задълженията по договора няма да настъпи.

Авторът на отговора не поема отговорност за правилността и сложността на отговора, тъй като информацията за проблема е ограничена от формулировката на въпроса.