Както се казва, добрият съвет струва една стотинка. Инвеститорите могат да получат съвет от мениджърите на съоръжения и да използват своя опит при планирането на нови инвестиции?
Координацията е от основно значение
От една страна, усилието на инвеститора да спести възможно най-много разходи по време на подготовката на проекта е разбираемо. От друга страна, експерти в областта на управлението и поддръжката на сгради ни помогнаха да съставим пълен списък на случаите, с които не би трябвало да се справят, ако един от тримата инвеститори - проектант - строителна компания се обади на мениджъра на съоръжението за консултация в време.
Разстояния
Франтишек Ен продължава: „Що се отнася до конструкциите, темата определено е големите остъклени фасади. Не толкова за изтичане на топлина през зимата, колкото за големи печалби от топлина през лятото. Слънчевото време "загрява" стъклените фасади до такава степен, че охлаждането и засенчването на сградата трябва да бъдат сериозно разгледани, защото традиционната климатизация не наваксва. Когато в търговския център има 300 електромера за отделни операции, е удобно и практично да улесните достъпа до тях възможно най-лесно. Абсолютно идеално е, ако можем да ги концентрираме на едно място или поне относително близо един до друг. Ако създадем система за измерване и регулиране, добре е да помислим не само за надеждността и усъвършенстването на системата, но и за разходите, свързани с нейното обслужване, които са несравнимо по-високи за монополните договори (единственият възможен партньор за услуги) отколкото за системи, при които има няколко алтернативи. Ще спомена още едно малко нещо. Ако имаме само стълбище в едната част на сградата и само асансьор в другата част, а техническото оборудване, което обслужваме, е в частта със стълбище, трудно е да се очаква, че предоставяната услуга ще бъде ефективна във времето. "
Дават се обещания
От своя страна Бранислав Треса обръща внимание на клопките на необмислената маркетингова подкрепа за проекта: „Винаги питаме инвеститора какво са декларирали в кампанията. Защото, ако обещаха, че в района на сградата ще има детска площадка или парк, някой ще трябва да се грижи за тях физически и трябва да има и финансови ресурси за поддръжка. Подобно е с рецепцията, денонощната охрана на сградата или други услуги над стандарта.
Този проблем с правилното количествено определяне и доброто съобщаване на бъдещите оперативни разходи излиза на преден план в жилищните проекти. Ами ако впоследствие собствениците на жилища откажат да плащат за скъпа поддръжка, рецепция или охрана? Каква е алтернативата за поддържане на безопасността, външния вид или цялостното качество на използване на съоръженията? "
По-прост, но за илюстрация много добър пример за неправилно спестяване на инвестиционни разходи е системата за достъп в жилищни проекти: „От нашия опит знаем, че е подходящо да се осигури поне подготовка за инсталиране на достъп за идентификация (например карта) система. Ако имате сто или повече апартамента в сградата, собствениците и наемателите могат да се сменят. Всеки от тях се нуждае от ключове. Единият вариант е непрекъснато да обменяте целия набор от ключове за всички, или с течение на времето ще попаднете в ситуация, в която има десетки, може би стотици ключове от къщата ви, разпръснати някъде по света. Системата за достъп представлява пренебрежимо по-високи разходи при изпълнението, но спестява притесненията на администратора и собственика и в крайна сметка значителни пари, защото е достатъчно да се програмира изгубената или недоставена карта или друг електронен идентификатор. "
Док. Ing. Viera Somorová, PhD, от словашката асоциация на фасилити мениджмънта също споменава няколко интересни примера: „Случваше се килимите да са проектирани в коридорите в жилищната сграда. Това е луксозно решение, но какво ще кажете, когато в проекта няма електрически контакт в коридора? Въпросът дали екипажът за почистване ще звъни на собственика на вратата, за да може да се свърже с мрежата, дойде до мениджъра на съоръжението. Или вземете светлините на тавана на сенника, който е над входа на представителна сграда в Братислава. Едната крушка е изгорена, после другата и едва седем от тях са изгорели, пристига тържествено платформа за високо повдигане, за да подреди светлините в ред. Архитектът наистина трябва да помисли за това или да се консултира със специалист по поддръжка на сгради. "
Потърсете съвет
Горните примери показват, че за инвеститора трябва да е очевидно изгодно да се консултира с проекта си с експерти по управление на съоръженията. Използването на техния опит и знания ще му спести значителни средства. Ерик Щефанович се съгласява: „Тази тенденция се усеща много в нашите австрийски проекти. Що се отнася до Словакия, за съжаление, това е по-скоро разорано поле. Убеден съм обаче, че това е единственият правилен начин. Не пропускайте тези стъпки, а по-скоро се консултирайте с експерти. “Няма друг избор, освен да апелираме към факта, че с всяко строителство инвеститорът изгражда доброто си име и една добра справка е по-добра от скъпата рекламна кампания. В тази ситуация обаче собствениците или наемателите на апартаменти, офиси, търговски и други заведения със сигурност се придържат към по-краткия край, защото те са тези, които носят цялата финансова тежест, произтичаща от сложната администрация и поддръжка на сградата.
Какво е вярно в Словакия
Тъй като призивът за изграждане на добро име не винаги е ефективен, доцент Виера Соморова предлага: „Всяка сграда трябва да има свое собствено ръководство за използване на сградата по време на процедурата за одобрение на сградата. Когато купувате малък уред, винаги ще получавате инструкции за употреба. Купете си апартамент или друго помещение и в най-добрия случай ще стигнете до техническите и гаранционни листове, в най-лошия случай ръководството трябва да бъде написано от администратора буквално на колене. Аз също имам опит със сложни конструкции, например, ние разработихме ръководство за експлоатация за поддръжка на ледения стадион О. Непел. Целта на нашето сдружение е задължението за изготвяне на ръководство за строителството да бъде залегнало в законодателството. Ако трябва да се посочи дори цената на жизнения цикъл на отделните вградени материали, тези стойности със сигурност биха привлекли самите инвеститори още във фазата на проектиране. Всъщност, ако входящите разходи за материали, включително разходите за тяхната поддръжка и последващо обезвреждане, бяха известни, инвеститорите със сигурност щяха да търсят оптимални варианти, например във фасадни системи или в техническото оборудване на сградите. Работим интензивно, за да включим концепцията за използване на книгата в новия строителен код. В Словакия това, което не е поръчано, няма да бъде направено. "