процедираме

Покупката или продажбата на недвижими имоти е голяма стъпка в живота на всеки човек. Визията за собственото си гнездо и пари обаче може да бъде развалена от подценяването на ситуацията на пазара на недвижими имоти и нарастващите измами на доходоносни купувачи и продавачи. Розовите сънища заместват кошмарите от няколкогодишна агитация, само защото в критични моменти липсваха предпазливост, предвидливост, незнание на правните норми.

Днес всеки може да пусне реклама в интернет. Намирането на мечтания имот може да е трудно, но процесът на придобиване на собственост и узаконяване на имота е много по-сложен. Капаните трябва да се вземат предвид от нотариусите, банките, жилищните асоциации и кадастърът може да изненада нещо. Подробностите определят цялостния успех.

Продажбата и покупката чрез недвижими имоти или без тях (сами) винаги имат своите подводни камъни, предимства и недостатъци. Можете да бъдете посъветвани от добър адвокат, който трябва да намали риска от потенциална измама и по този начин да гарантира, че няма да загубите пари или недвижими имоти. Не забравяйте, че в играта има няколко десетки хиляди евро.

Никога не забравяйте?

  • Имот може да се продава само от собственика му - можете да разберете информацията от документа за собственост, който можете да закупите лично, в съответната кадастрална администрация или чрез уебсайта www.katasterportal.sk. Ако имотът има множество собственици, е необходимо съгласие за закупуване от всички.
  • Обърнете внимание на тежестите, изброени в нотариалния акт - това е залог (например тежест за оцеляване), залог, права на предимство, други права, ако са договорени като вещни права. Също така е необходимо внимателно да се разгледат ограничителните права на собственика при работа с недвижими имоти (без паркиране на собствена земя, право на преминаване на непознати и др.).
  • В допълнение към техническото състояние на имота е необходимо да се обърне внимание и при огледа всички общи части и оборудване на къщата, аксесоари и земя.
  • Когато купувате апартамент, не забравяйте да получите информация за планирани ремонти или модификации на къщата (изолация, ремонт на балкони, асансьори), авансови плащания свързано с използването на недвижим имот съгласно действащата авансова регулация и размера на вноската във фонда за експлоатация, поддръжка и ремонт на къщата.
  • Запознайте се и вие с плана за зониране общини или градове, така че да не бъдете изненадани от планове за развитие с отрицателно въздействие върху вашето благосъстояние при използване на недвижими имоти.
  • Моля, прочетете го внимателно, преди да подпишете договора за продажба. Ако другата страна ви представи договора, да го проверите от регистриран адвокат срещу малка такса. Можете да го изберете и на уебсайта на Словашката адвокатска колегия (www.sak.sk).
  • Докато не регистрирате имот в кадастъра като нов собственик, не оставяйте парите да излизат от ръцете ви. След подписване на договора за покупка ги депозирайте в трезора или при нотариус или брокер на недвижими имоти. Ако парите не са изпратени по сметката на продавача, препоръчително е да ги предадете на нотариус.
  • Проучете офертата възможно най-подробно, използвайте всички налични ресурси. Един недвижим имот може да се предложи от няколко агенции за недвижими имоти с различни цени.

Разработване на договора за покупка

Договорът за покупка трябва да има писмена форма. Съставя се съгласно Гражданския кодекс или Търговския кодекс, в зависимост от това дали е акт между физически или юридически лица. Договор той влиза в сила след подписване от двете договарящи страни. Подписите върху договора за покупка трябва да бъдат официално сертифициран (нотариус или компетентна служба по вписванията). Купувачът става собственик само след разрешаване на депозирането на договора за покупка от съответната кадастрална администрация. Регистрацията в кадастъра отнема приблизително три месеца. Срещу такса от 265,50 евро можете да направите това в рамките на 15 дни.

Изисквания на договора за покупка

  • точно и ясно идентификация на недвижими имоти (предмет на договора) - в допълнение към точния адрес, апартаментите включват също парцела и преброен номер, номера на нотариалния акт, площта на парцела, върху който стои сградата, обозначението на кадастралната площ и кадастрална администрация, а също и делът на общите части на жилищната сграда, нежилищни помещения
  • се съгласи покупна цена и начин на плащане
  • законно идентификация на купувача и продавача - рождени фамилни имена, рождени номера, дати на раждане, постоянно пребиваване, семейно положение и гражданство; в случай на юридически лица, името на дружеството, идентификационния номер, седалището на дружеството и личните данни на законния представител на дружеството, който е упълномощен да действа от името на дружеството
  • корекция на взаимно права и задължения
  • препоръчително е да бъдат включени в договора право на отказ от нея, ако правото на собственост не бъде регистрирано на купувача в рамките на определен срок
  • Декларация на продавача, че имотът няма тежести

Допълнителна информация при сключване на договорни отношения

  • допълнение, че договорът не е бил подписан в беда, но свободно, сериозно, разбираемо и добросъвестно
  • срокове, например, докато първоначалният собственик оттегли постоянното си местожителство от имота, той административно прекратява консумацията на вода, електричество и газ

Условия, които може да срещнете

Блокиране на депозит - служи за преодоляване на времето, когато имотът е блокиран, т.е. вече не се предлага.

Договор за бъдещ договор за покупка служи за предотвратяване на собственика на имота да го предложи за продажба и също така е задължение на заявителя, който прави депозит при подписването му.

Ако искате да направите покупката сами ...

Ако искате сами да управлявате покупката, проучете внимателно какво включва всичко закупуването на недвижими имоти - разработване на различни договори (договор за бъдещ договор, договор за покупка), предложение за депозит, изготвяне на експертни становища, предоставяне на финансова услуга и др. Трябва да знаете по-специално закон №. 162/1995 относно Кадастъра на недвижимите имоти и относно регистрацията на собственост и други права върху недвижими имоти (Закон за кадастра), Регламент №. 461/2009 Coll. (Указ на Службата по геодезия, картография и кадастър на Словашката република, който прилага Кадастралния закон), Закон №. 182/1993 Coll. относно собствеността върху апартаменти и нежилищни помещения, Граждански кодекс, Търговски закон.

Предимството е това спестете комисионна, които агенцията за недвижими имоти би таксувала за услугите. Недостатъците са време и риск от неправилно съставен договор и последвалата загуба на пари и недвижими имоти.

Агенция за недвижими имоти може да подготви договор само за вас

Ако не можете да решите, можете да изберете златната среда. Не е нужно да купувате имота чрез агенция за недвижими имоти, но можете да го използвате, за да съставите договор за покупка, за да гарантирате, че той ще съдържа всички необходими подробности. Образецът на договор, който често срещате в интернет, може да не ви предпази от измамници.

Ако решението падне върху агенцията за недвижими имоти ...

„Ако не сте запознати с правните проблеми, препоръчително е да използвате помощта на агент по недвижими имоти. Най-добре е да го изберете от списъка на Националната асоциация на агентите за недвижими имоти на Словакия (www.narks.sk), тъй като членството на Агенцията в него дава известна гаранция за сериозност. Можете да го разгледате и в Търговския регистър (www.orsr.sk), където ще разберете от колко време работи и кои са неговите управители. По този начин закупуването на недвижими имоти е по-малко рисковано, " обясни Ричард Чури, директор на RE/MAX Словакия. Преди да вземете решение, отговори на три основни въпроса:

  1. Какво трябва да съдържа споразумението за посредничество?
  • в какъв времеви хоризонт можете да очаквате продажбата или покупката на недвижими имоти
  • къде и как ще бъде представен имотът
  • размера на комисионната за агенцията за недвижими имоти
  • допълнителни отговори на отделни въпроси
  1. Как да разберете, че брокерът на недвижими имоти, с когото се занимавате с покупка или продажба на недвижими имоти, е истински експерт?

„На първо място, той може да ви съветва във всички области, свързани с недвижимите имоти - той няма да се поколебае да отговаря на въпроси относно инвестициите в недвижими имоти, той знае всичко за предимствата и недостатъците на закупуването на нови сгради или по-стари апартаменти и други подобни. За съжаление в Словакия често доминира кривият морал. По този начин се губи информираността за качеството на сериозните брокери на недвижими имоти. И дори тези, които търсят професионална услуга, автоматично се хвърлят в една и съща споделена чанта. Много агенти за недвижими имоти се държат така, че да не осъзнават, че добрите препоръки и препоръки на доволни клиенти носят нови клиенти, " заяви Жана Виншова, носител на наградата Брокер на годината 2012.

  1. Каква е комисионната към брокера?

Размерът на комисионната не се регулира от никакъв закон, обикновено се плаща от 3 до 5 процента от продажната цена на имота. Комисионната трябва да бъде платена от лицето, което е поръчало услугите и е платено само след като бизнес случаят е станал. В някои офиси все още плащате за това, ако завладяването и продажбата на купувача така или иначе не дойде в крайна сметка. Условията трябва да бъдат договорени в споразумението за медиация.

Помощ за финансиране

Банките предлагат различни ипотечни заеми и освен ако някой не е специалист, има трудности в навигацията. Има няколко начина да си помогнете - консултирайте се с определен банков служител, финансов съветник или независим ипотечен специалист. „Като се има предвид, че банковият служител естествено ще предлага продукти на своя работодател и финансовият съветник има договори с няколко банки, третият вариант изглежда е третият вариант - независим ипотечен специалист. Той ще направи проучване на пазара за кандидата, ще разбере какви ипотеки предлагат банките и ще оцени кой заем е обективно най-добрата ипотека за него, " обясни Камил Бучо, ипотечен съветник.

Продавали ли сте някога имот? Как го направи? Пишете на други читатели в дискусията под статията.