Въпреки факта, че продължителността на съдебните производства по граждански спорове е средно 18 месеца, е възможно да се постигне премахване на неизпълнителите за много по-кратко време. Едно от ефективните средства е нотариалното дело.
Въпреки всички възможности на наемодателя за удовлетворяване на искането му за просрочие на наеми, проблемите често могат да бъдат решени. На практика се случва, че дори наемателят да е наясно, че основното му задължение е да възстанови на наемодателя наем и оперативни разходи в договорения размер и падеж, той не го прави, в много случаи от началото на наема.
От страна на наемателя това е грубо нарушение на задълженията, произтичащи от наемането, т.е. такова поведение, което е в противоречие със закона и установява волята на наемодателя да прекрати наема. Свидетели сме обаче, че дори периодът, за който е договорено наемането, е изтекъл, такъв неплащащ наемател не възнамерява да се откаже от използването на наетия обект.
Този проблем се задълбочава от факта, че наемодателите често дори не обезпечават своите парични вземания за дължими наеми, въпреки че знаят за възможностите за обезпечаването му. В такъв случай лизингополучателят нарушава по-специално конституционното право на собственика (лизингодателя) по чл. 20 ал. 1 от Конституцията на СР.
Същевременно съгласно § 126 ал. 1 от Гражданския кодекс собственикът има право на защита срещу всеки, който неоснователно пречи на правото му на собственост; по-специално, той може да поиска екстрадицията на делото от лицето, което неправомерно го задържа.
Тук е уместно да се обясни решението на Районния съд в Прешов 4Co/111/2012 от 19 април 2013 г., според което материалният закон говори за правото на собственика да изисква екстрадиция на вещ, както движима, така и недвижима (от лицето който неправомерно го задържа). Процесуалното право, от друга страна, говори за екстрадиране на вещ само по отношение на движимо имущество и, в случай на недвижимо имущество, се посочва.
Поради тази причина, в случая на правото на собственика да търси защита на правото на собственост по отношение на недвижимия имот, е необходимо да се иска отмяната на недвижимия имот (R 53/1973). По този начин, ако някой използва вещ без правна причина, едно от възможните решения за защита е институтът за почистване на имуществото.
И така, кой е най-подходящият начин за почистване на имота?
В този контекст е изключително важно наемодателят сам да не почиства имота, т.е. j. самопомощ. Според решението на Върховния съд на Словашката република No. 6Sžo/24/2012 от 29 май 2013 г .: „изключването на обидна самопомощ ясно следва от буквалната формулировка на чл. § 6 от Гражданския кодекс, но и системното му включване в Гражданския кодекс, когато след разпоредбата. § 4, където е възможно да се позовава на публична власт в случай на заплаха или нарушаване на закона, и по-специално ал. § 5 за защита на мирното състояние е последван от § 6 за самопомощ. "
В подкрепа на това правно становище Апелативният съд се позовава на решението на Конституционния съд на Словашката република №. III. ÚS 235/08-38, който заявява относно самопомощта, че „Гражданският кодекс урежда самопомощта в разпоредбата на § 6, който гласи, че ако има заплаха от необоснована намеса в закона незабавно, лицето, което е така застрашен може по разумен начин сам да предотврати намесата.
Това е средство за защита, което правната система позволява изключително след изпълнение на условията, предвидени в закона. Самопомощта се състои в използването на собствени сили, застрашени за защита на нечии права. Всички условия за самопомощ (1. намеса в определено субективно право, 2. намеса трябва да е неизбежна, 3. намеса трябва да бъде неоправдана, 4. самопомощ може да бъде извършена само от лицето, чието право е застрашено) трябва да бъдат изпълнени в същото време (кумулативно).
Липсата на някое от четирите вече споменати условия означава, че това е нарушение. Самопомощта може да се използва само за предотвратяване на интервенция (т.нар. Защитна, защитна самопомощ, чиято цел е да се запази статуквото). Не е разрешена обидна самопомощ, насочена към промяна на статуквото. "
Въз основа на горното решение на Върховния съд на Словашката република, следователно е ясно, че продажбата на недвижим имот, така да се каже "на своя глава", би била рисковано незаконно действие, ако условията за това не са изпълнени. В случай на самопочистване на недвижими имоти, наемодателят може да бъде изложен на риск от наказателно преследване за престъплението за нарушаване на домашната свобода, както и за престъплението за ограничаване на личната свобода.
Ако нещата трябваше да бъдат повредени в случай на принудително изселване, би била възможна и гражданска отговорност за обезщетение за щети. Следователно зависи от правоимащото лице, т.е. j. лизингодателят да разгледа възможните последици от неговото действие.
Изглежда абсурдно, че наемодателят не може да влезе в собствения си имот, но съдилищата вече са постановили в няколко дела, че наемодателят е извършил престъпление, когато е влязъл насила в имота, който е наел и притежавал.
Необходимо е също така да се знае, че дори съдебно решение, което е валидно и подлежи на изпълнение, с което съдът е задължил ползвателя на имота да почисти и напусне имота, все още не е основание за влизане на собственика в имота.
Според решението на Върховния съд на Чехословашката социалистическа република бр. Tpjf 33/79 от 11 февруари 1979 г. (публикувано в Сборника със съдебни решения и становища под № R 1/1980): „Обектът на престъпление по раздел 238 от Наказателния кодекс е вътрешната свобода. Всеки упълномощен потребител на къщата или апартамента, а не само собственикът, е защитен срещу никого. Поради това потребителят на къщата или апартамента също е защитен срещу собственика, дори ако собственикът има влязло в сила решение за почистване на апартамента на потребителя. "
Бягство без преследване на врата
В случай на наем на апартамент е необходимо да се посочи, че това е защитен наем, което се отразява, наред с другото, във факта, че той може да бъде прекратен само по взаимно съгласие на страните или прекратяване по причини, посочени в Граждански кодекс. Ако такъв лизинг е договорен за определен период, той може да завърши и с изтичане на периода, за който е договорен.
И само една от основните характеристики на наема, т.е. временността, оказва голямо влияние върху възможността за почистване на имота. Ако говорим за причините за прекратяване, наемодателят трябва да ги определи в известието, така че те да не могат да бъдат объркани с други причини и тези причини не могат да бъдат променени по-късно. Вероятно най-честата причина за прекратяване на практика е неплащането на наем.
Законът позволява на наемодателя да уведоми наемателя, ако не е платил наема или плащанията за услуги, предоставяни във връзка с ползването на апартамента повече от три месеца. В случай на нежилищни помещения, ако наемателят закъснее с повече от месец с наема или плащането на услуги, чието предоставяне е свързано с наема.
В случай на тази причина за прекратяване, законът предвижда минимален период от три месеца (период на предизвестие), през който наемателят трябва да има просрочие, за да може това действие да бъде квалифицирано като грубо нарушение на задълженията и по този начин да да може да прекрати.
Ако след като предизвестието на наемателя влезе в сила, наемателят не завърши апартамента или нежилищното пространство в рамките на определения срок, е възможно да поиска изпълнението на посоченото задължение в съда. Ако обаче наемодателят реши да пътува през общия съд, трябва да обърнем внимание на някои основни факти.
Въпреки факта, че предложението за продажба на недвижим имот не се различава по съдържание от останалите предложения в гражданското производство, в съответствие с § 676 от Гражданския кодекс е необходимо то да бъде подадено до компетентния съд в рамките на 30 дни от изтичане на договора за наем. изтичане на срока на предизвестието.
Ако наемодателят не успее да спази този период, лизингът се удължава и договорът се подновява при същите условия, както първоначално е договорено. Ако предложението е подадено навреме, е необходимо да се отбележи, че тъй като това е непарично изпълнение, съгласно Закон №. 71/1992 Coll. относно съдебните такси и таксата за извлечение от съдимост съгласно т. 1 писмо б) от Тарифата, ако предметът на производството не може да бъде оценен в брой, таксата за предложението е 99,50 евро.
Процедурата за определяне на задължението за почистване на самия имот също изисква участието на страните по спора, поне чрез процесуално представителство. Логично има допълнителни финансови разходи, свързани с това. Най-важният и тъжен факт обаче е средната продължителност на производството по граждански дела. През 2016 г. средната му продължителност е била 17,9 месеца, а през 2017 г. до 20,8 месеца.
По този начин наемодателят губи огромно количество време, преди съдът да вземе решение. По време на потока му той е безпомощен по отношение на наемателя. И накрая, ако съдът вече се е произнесъл по въпроса, в решението се посочва периодът, изчислен от момента на влизане в сила на решението, през който е наемателят, както е посочено в решението на Районния съд в Прешов 4Co/111/2012 от 19 април 2013 г. за почистване на имуществото, което означава да се премахнат всички движими вещи, намиращи се в помещенията на имота, и да се гарантира, че помещенията са оставени от намиращите се там лица. "
Ако наемателят не изпълни задължението, наложено от съда, в срока, определен от съда, съдебното решение става изпълнимо и едва тогава наемодателят може да се обърне към изпълнителя и да подаде предложение за изпълнение до Окръжния съд в Банска Бистрица съгласно към Акт бр. 233/1995 Coll. относно съдебните изпълнители и изпълнителните дейности (Правила за изпълнение) и за измененията в други актове (наричани по-долу Правилата за изпълнение). По този начин в крайна сметка наемодателят не само губи значителни средства, но по-важното е, че губи много дълго време.
Също така може да бъде много по-бързо и по-евтино
На практика много често се сблъскваме с въпроса дали нотариалният запис може да бъде основа за изпълнението чрез изпълнение. Този въпрос е зададен от закона, тъй като най-често срещаната заповед за изпълнение е съдебно решение. Като цяло отговорът може да бъде положителен, може да бъде и ние го считаме за най-ефикасния, най-евтиния и най-вече най-бързия начин за постигане на успешна продажба на недвижими имоти.
Отпадъците са начин за налагане на т.нар непарично изпълнение - следователно, сумата на парите не се принуждава, но изпълнението на определено задължение, което е анулиране на определен имот (за да не се обърка с друго свойство) - това е задължителен нотариален запис, най-добре е да идентифицирате имота. Нотариалният запис, който съдържа и възможност за отмяна, се записва най-често при създаване на договор за наем.
Написано е като договор за наем под формата на нотариален запис. Подобна процедура е по-изгодна от гледна точка на правната сигурност, макар и малко по-скъпа (поради възнаграждението на нотариуса за писане на нотариалните протоколи).
Въпреки това, за разлика от таксата за молба до съда, това все още е по-евтин метод. Нотариалният запис обаче вече съдържа всичко, което трябва да съдържа договорът за наем и изпълнителното заглавие.
Голямото предимство на нотариалния запис е реалното време на написването му. Изпълнително заглавие в тази форма всъщност се създава само за времето, необходимо на нотариус. За разлика от няколко до няколко години съдебни производства, това е най-ефективният начин за получаване на правоприложимо право. Друго огромно предимство е таксата за написване на нотариален запис.
Тази такса не само е по-ниска от таксата за заявлението в съдебно производство, но въпреки факта, че таксата трябва да бъде платена от лицето, поискало акта, договорът за наем може да се споразумее не само за задължението за плащане на депозита, но и за задължението на лизингополучателя да заплати таксата за нотариално записване, при което самите протоколи служат като естествен филтър за наемателите, като лизингополучател със сериозно намерение да използва предмета на лизинга и правилно и своевременно да изпълнява задълженията си, по-специално да плаща наем, ще подпише въпросния протокол.
От друга страна, в случай на лизингополучател, който отказва да подпише нотариален акт, първоначалното му намерение да не изпълни някое от задълженията си правилно и в срок, по-специално да не плаща наем, вече може да се предполага. Едно от основните изисквания за съдържание на нотариалния запис служи и като естествен филтър, а именно съгласието на задълженото лице (лизингополучател) за приложимостта на нотариалния запис.
В случай на лизингополучател със сериозно намерение да използва предмета на лизинга и да изпълнява задълженията си правилно и своевременно, по-специално да плати наема, той подписва въпросния протокол, въпреки че е предварително информиран за възможността на изтичане, ако той не изпълни задълженията си. По този начин, с нотариален запис, наемодателят не само спестява значително средства, но по-важното е, че спестява несравнимо повече време в сравнение със съдебния процес.
А какво да кажем за задължението за осигуряване на обезщетение за жилище?
Според закона наемателят обикновено няма право на обезщетение за жилище в случай на прекратяване, дадено за грубо нарушение на задължения, произтичащи от наемане на апартамент (като неплащане на наем или изпълнение, свързани с наемане на апартамент, или напускане на апартамент под наем без писменото съгласие на наемодателя).
Съгласно § 712а ал. 3 от Гражданския кодекс: „Ако наемното правоотношение е приключило поради причина по § 711 ал. 1 буква г) наемател, който докаже, че има материални нужди по обективни причини, наемателят има право само на алтернативно настаняване. В други случаи на прекратяване на лизинга поради причина по § 711 ал. 1 буква (г) наемателят няма право на обезщетение за жилище. "
Причината за прекратяване на договора за наем съгласно § 711 ал. 1 буква г. писмено съгласие на лизингодателя. "
На практика обаче се случва, че наемодателите от страх, че именно поради доказаното състояние на материалната нужда по обективни причини ще бъдат задължени да предоставят на наемателя обезщетение за жилище, вместо да прекратят договора за наем и последващо прекратяване с такъв наемател да затвори, няма да бъде.
През март 2017 г. обаче беше приет закон за изменение на Закон №. 417/2013 Coll. относно помощ при материални нужди. Промяната в закона увеличи процента на дохода на член на домакинството, на когото е осигурена специална вноска от неговото трудово правоотношение или подобно трудово правоотношение, което няма да се счита за доход за целите на оценката и оказването на помощ при материални нужди, от предишното 25% до 50%.
Тази промяна означава, че тези лица вече не се считат за материално нуждаещи се и не могат да получат помощ при материални нужди. Целта на тази законодателна мярка беше да даде приоритет на мотивирането или по-скоро принуждаването на тези хора да заемат и запазят нископлатени работни места, тъй като те са предимно дългосрочно безработни или дългосрочно неактивни членове на домакинството, на които се предоставя помощ в материална нужда.
Тази законодателна промяна също „натовари карата“ на наемодателите, тъй като започвайки с тази промяна, наемателите показаха много по-сложно, че са в състояние на материални нужди и че ситуацията е възникнала по обективни причини. В подкрепа на този факт заявяваме, че от влизането в сила на това изменение на закона са измити 3139 „неплащащи лица“, от които само 926.
За наемодателите е най-важно да осъзнаят, че трябва да се обмисли прекратяване на договора за наем и последващо прекратяване, особено в случаите, когато това е финансово ефективно за тях. Финансово ефективно е, ако наемателят няма право на обезщетение за жилище. В този контекст обаче трябва да се припомни, че има и група лица, за които въпреки прекратяването на лизинговия договор поради неплащане на наем, състоянието на материалната нужда не се оценява, те имат право на обезщетение за жилище .
Тази група включва следните хора:
- лице, навършило възрастта, необходима за придобиване право на пенсия за осигурителен стаж;
- лице, което е инвалидизирано поради намаляване на способността да извършва доходоносна дейност с повече от 70%;
- лице, което е дете на издръжка;
- лице, което е самотен родител, което лично, напълно и правилно се грижи за дете на възраст под 31 седмици;
- лице, което ежедневно и правилно се грижи за физическо лице с тежко увреждане, което разчита на грижи; това се отнася и за времето, през което услугата за помощ се предоставя на физическо лице в съответствие със специален регламент;
- лице, което участва в програми за ресоциализация в ресоциализационен център в жилищна форма, в рамките на които не може да осигури доход чрез собствената си работа;
- лице, което подобрява квалификацията си под формата на редовно обучение и не е дете на издръжка;
- лице, което има неблагоприятно здравословно състояние, за което по смисъла на този закон се разглежда заболяване, нараняване или карантинна мярка, за което физическото лице е признато от лекуващия лекар за временно неработоспособно за повече от 30 последователни дни.
Тази група лица придобива правото да осигури жилищно обезщетение при прекратяване на лизинга поради неплащане на наем и по този начин в такива случаи прекратяването на лизинга на апартамента не би било финансово ефективно.
Въз основа на гореизложеното следователно е необходимо да се оцени всеки случай на прекратяване на договора за наем поотделно по отношение на последиците, свързани с прекратяването на договора за наем.
Поради тази причина бихме искали да подчертаем и повторим значението на една от двете основни характеристики на наемането, а именно временността. Винаги препоръчваме да сключвате договори за наем за определен период от време.
Ако лизингът е сключен за определен срок, в съответствие с § 712a ал. 9 от Гражданския кодекс „в случай на прекратяване на договора за наем, уговорен за определен период, наемателят няма право на обезщетение за жилище“, независимо дали наемателят би могъл да докаже, че се намира в състояние на материална нужда по обективни причини или дали наемателят принадлежи към специална група лица, които иначе биха имали право да осигурят обезщетение за жилище при прекратяване на лизинговия договор поради неплащане на наем.
JUDr. Томас Матълс
Адвокат на Администрацията по принудителното изпълнение на Finlegal услуги, стр. r. относно.
Компанията Finlegal services, p. r. о., възстановява над 52 000 вземания и изпълнява правен дневен ред за администраторите на жилищни сгради и общности.
Статията е публикувана в списание Správa budov 4/2018.