време

Възпитаник на Юридическия факултет на Университета П. Й. Шафарик в Кошице, който работи в областта на правосъдието и се фокусира основно върху търговското и трудовото право.

Държавата затвори някои търговски обекти в борбата срещу коронавируса. Наемателят може да поиска отстъпка от наема, да откаже да плати наема или просто да прекрати договора?

Много предприемачи работят в помещения под наем, за които плащат наем. Настоящата ситуация във връзка с пандемичната болест Covid-19, причинена от коронавирус, им създава проблеми.

Как договорите за наем на предприемачи повлияха на мерките на Службата за обществено здраве на Словашката република

Бързото разпространение на респираторната болест COVID-19 накара словашкото правителство да предприеме няколко мерки за защита на човешкото здраве. С ефект от На 30 март 2020 г. някои заведения за търговия на дребно и услуги остават затворени с изключение на хранителни магазини, дрогерии, аптеки, вестници или автосервизи и градинарство. Неспазването на тази мярка се счита за административно нарушение, наложено от съответния регионален орган за обществено здравеопазване. глоба до 20 000 евро.

В резултат на правителствените мерки имаше няколко Предприемачи (наематели) са принудени временно да затворят дейността си от 16 март 2020 г. (магазини за камъни), т. j. те не могат да продължат да експлоатират магазина си и следователно да не използват по-нататък помещенията под наем в съответствие с целта, договорена в договора за наем.

Договор за лизинг е споразумение, чрез което лизингодателят оставя вещ (напр. Недвижим имот) на лизингополучателя срещу заплащане, за да я използва временно (през уговорен период) или да се възползва от нея. Това е най-често в бизнес средата писмено нежилищен договор за наем сключен между наемодателя (собственик на пространството) и наемателя (предприемач, ползвател на пространството) за конкретно за целите на бизнеса (напр. с цел експлоатация на магазин за дрехи, кафене и др.).

Въздействие на коронавируса върху лизинговите договори

В договора за наем наемодателят и наемателят могат да регулират няколко ситуации извън закона и различно от съответните законови разпоредби. При оценка на възможностите страните трябва първо да се съсредоточат върху формулировката на техния договор за наем. Това означава, че при обстоятелствата е необходимо отделно преценете за всеки лизинг по-специално дали настоящата пандемия на коронавируса и мерките, предприети във връзка с нея, включват например:

  • Форсмажорни обстоятелства определени в договора за наем
  • невъзможност за изпълнение на договора
  • осуетяваща целта на договора

Следователно е необходимо първо да се провери дали лизингът съдържа определение за непреодолима сила, включваща разпространението на вирусни или други болести, или дали съдържа някаква друга договореност, при която наемателят може да поиска намаляване на наема или предоставянето може да бъде изгодно за която и да е страна в дадената ситуация. Ако лизингът не съдържа такива разпоредби, лизингополучателят има малък шанс да успее да поиска намаляване или неплащане на наем.

Коронавирус (COVID-19) като непреодолима сила при договори за наем

Непреодолима сила е термин, който не е дефиниран в законодателството. Като цяло това е юридически факт, който се състои в извънредно, непредвидимо, неизбежно и невинно събитие, причиняващо известна вреда. Може да бъде например природно събитие или неприкосновена държавна регулация.

Също коронавирус (COVID-19), респ. свързаните мерки на държавата са непредвидимо обстоятелство, възникнало независимо от волята на договарящите се страни, т.е. j. страните не са го причинили. Важно е обаче дали договорът за наем съдържа такива договорености за непреодолима сила или не.

Договорът за наем съдържа споразумение за непреодолима сила

Ако договорът за наем съдържа разпоредба за непреодолима сила, това означава, че тази концепция е договорена директно в договора за наем, т.е. j. договорът регламентира как трябва да постъпват страните в случай на непреодолима сила и какви ще бъдат последиците.

Изисква се всеки договор за наем, който съдържа разпоредба за непреодолима сила преценете дали коронавирусът (COVID-19), респ. свързаните с това държавни мерки попадат в договорното определение за непреодолима сила. Ако е така, трябва допълнително да се прецени дали коронавирусът или свързани мерки, бяха истинската причина за неизпълнението правилно и своевременно, т.е. дали коронавирусът, в случай на непреодолима сила, е причина за неизпълнение на договорно задължение.

В случай, че коронавирусът и последващите мерки представляват, съгласно договора за наем, т.нар Форсмажорни обстоятелства, може да оправдае неспазване на договора за наем, т. j. например неспазване на задължението на наемателя да плаща наема правилно и в срок. Означава, че В такъв случай наемателят няма да носи отговорност за неизпълнение на задължението си за плащане на наем, респ. би имал право временно да откаже плащания за наем.

Много от договорите за наем обаче се основават на модели от Интернет, които често не мислят за ситуации на непреодолима сила. Непреодолимата сила има тенденция да се прилага повече за договорите за доставка. Това е един пример за ситуация, при която мнозина ще се върнат към инвестиране в юридически услуги. Наличните алтернативи вероятно ще зависят от това, което беше взето предвид при изготвянето на договора

Наемът не съдържа споразумение за непреодолима сила

Ако лизингът не съдържа разпоредби за непреодолима сила, наемни отношения относно неспазване на договорно задължение поради коронавирус (COVID-19) ще се урежда от съответното законодателство (Законът за наемането и пренаемането на нежилищни помещения, Търговският закон и Гражданският кодекс). Тези закони обаче не съдържат регулиране на непреодолима сила и свързаните с това последици, с изключение на регулирането на щетите (раздел 374 (1) от Търговския закон).

Това означава, че коронавирусът, включително правителствените мерки, е случай на непреодолима сила в такъв случай не освобождава договарящите се страни от задължението да изпълняват задълженията си правилно и в срок, т.е. лизингополучателят е длъжен да продължи да плаща наема в уговорения размер и срок. Разбира се, възможно е страните да договарят промяна в условията на лизинга по време на продължителността на държавните мерки.

Съвет: В бъдеще предприемачите могат да се подготвят за подобна ситуация предварително, като въведат в текста на договора за наем определение за непреодолима сила, което също ще включва разпространението на болести или други заразни болести, включително приемането на карантинни мерки от държавата, местни или регионални власти.

Коронавирусът като невъзможност за изпълнение (използване на наети помещения)

В резултат на затварянето на определени търговски обекти от държавата временно стана невъзможно лизингодателят да изпълни договорното си задължение, т.е. j. да позволи на наемателя да използва наетите помещения за уговорената цел. Наемодател следователно по време на продължителността на мерките той не може да изпълни това, с което се е ангажирал с лизинга, т. j. наемателят не може да използва наетите помещения по начина, уговорен в договора за наем.

Поради мерките срещу коронавирус (COVID-19), случаят е такъв договорното изпълнение е станало невъзможно, респ. неизпълним. Ако изпълнението стане невъзможно, задължението за изпълнение на длъжника спира (член 575, параграф 1 от Гражданския кодекс). Това означава, че може да се получат действия на правителството срещу коронавируса прекратяване на договора за наем поради невъзможност за изпълнение. Предпоставка обаче е изпълнението да не може да бъде осигурено дори при трудни условия, с по-високи разходи или след уговорено време или дори с помощта на друго лице. Това също ще трябва да бъде оценено индивидуално за всеки лизинг поотделно.

Внимание: Невъзможността за изпълнение на договора за наем не е случаят, ако си предприемачът (наемател) реши по собствена инициатива от предпазни съображения да затвори магазина си.

Коронавирусът е разочарование с цел лизинг

Само в търговските отношения има друг вариант, който при дадените обстоятелства включва ситуация, при която в резултат на съществена промяна в обстоятелствата, при които е сключен лизингът, основната цел на договора, която беше изрично посочена в него, беше осуетена. В такъв случай, съгласно § 356 от Търговския закон, договарящата страна, която е засегната от нарушението на целта на договора от договора за наем, може да оставка.

Следователно, за да възникне право на отказ във връзка с неуспеха на неговата цел, се изисква:

  • - има съществена промяна в обстоятелствата, при които е сключен договорът; и
  • в него изрично е посочена основната цел на договора.

Прилагането на тази разпоредба обаче трябва да бъде оценено индивидуално за всеки конкретен случай, по отношение на това дали коронавирусът, респ. предприетите мерки представляват съществена промяна в обстоятелствата, с които е победена основната цел на договора.

На практика целта на договора за наем на нежилищни помещения е най-често бизнес представяне (напр. работа в магазина). Следователно, ако коронавирусът, респ. мерките, свързани с него, бяха оценени в конкретен случай като съществена промяна в обстоятелствата, които нарушиха основната цел на лизинга, като целта на тази цел беше изрично посочена в лизинга, може наемател (като засегнатата договаряща страна) поради тази причина оставка от договора. Чрез отказ от договора договорът се прекратява от самото начало, което означава, че сякаш договорът дори не е бил сключен. В такъв случай коронавирусът е причината за прекратяването на договора.

Следователно не може да бъде обобщено, ако в резултат на болестта COVID-19, причинена от коронавируса, основната цел на договора за наем е победена и когато това води до съществена промяна в обстоятелствата. Имайте предвид обаче това страната, която се оттегля от лизинга по този начин, е длъжна да обезщети другата страна за щетите, която по този начин тя създаде.

И накрая, подчертаваме, че условията за промяна или прекратяване на договор за наем винаги зависят от съгласието на страните, съдържащо се в конкретно споразумение. За промяна на договорните условия е важна готовността на двете страни да коригират взаимните си права и задължения по време на тази временна ситуация. Постигането на компромис по този начин е един от начините за защита на интересите както на наемодателя, така и на наемателя. Например, наемодателите могат да помислят за „краткосрочни ваканции“, за да плащат наем или временен период, без да плащат наем или отстъпка за наем.

Единствената възможност е да се разгледа конкретен договор за наем и, в зависимост от конкретните договорни условия, например, да се поиска от наемодателя временно да намали наема или да се отложи падежа му или неплащането. Ако такива разпоредби не са включени в договора за наем, остава само договаряне и разчитане на споразумението и конструктивния подход на наемодателя.