Възпитаник на катедрата по данъчно облагане и данъчни консултации в Икономическия университет в Братислава, регистриран като помощник данъчен съветник в регистъра на словашката камара на данъчните съветници. Той се занимава главно с областта на данъка върху доходите и данъка върху добавената стойност, който се прилага за малки и средни предприятия.
Какви са задълженията на лицата, наемащи недвижими имоти чрез платформата Airbnb по отношение на данъка върху доходите и данъка върху добавената стойност?
Airbnb е алтернатива, когато решавате дали да наемете имот за по-дълъг период от време или само за кратко време, за да организирате настаняване за гости чрез тази платформа. Статията е фокусирана върху данъчното облагане на доходите на наемодателите от краткосрочен наем чрез дигиталната платформа за настаняване Airbnb.
Въпреки че има редица статии, насоки и насоки за наемодателите за това как да продължат с данъчното облагане на доходите от наем в случай на конвенционални имоти под наем (дългосрочни наеми), това може да не е очевидно на пръв поглед в случай на краткосрочни -срочно настаняване чрез Airbnb. Причината не са точно свързани разпоредби на закона или насоки или информация относно процедурата на данъкоплатците в случай на доходи от Airbnb. Следователно е необходимо да се вземе предвид естеството на дейността по предоставяне на краткосрочен наем и свързаните с това услуги.
Можете да намерите повече статии, свързани с темата за отдаване под наем в раздела за наемане на недвижими имоти.
Естеството на дейността по предоставяне на краткосрочно настаняване чрез платформата за настаняване Airbnb
По принцип човек, който регистрира собствеността си на платформата Airbnb, предлага освен възможността за отдаване под наем на определена стая или на целия имот (апартамент, семейна къща, апартамент и др.) И свързани услуги, които са необходими, за да се даде възможност на гостите останете и прекарайте нощта. Това включва например осигуряването на легла, чисто спално бельо, тоалетна хартия или кърпи и др. За разлика от класическия дългосрочен наем, не се очаква гостите (като наематели на имота) да трябва сами да предоставят тези услуги. Това е разликата от класическия наем на недвижими имоти.
По този начин естеството на дейността по предоставяне на краткосрочно настаняване чрез Airbnb включва, в допълнение към основните услуги, свързани с наемането (енергия, отопление, вода, интернет, телевизия) и други спомагателни услуги, като почистване или кетъринг.
Осигуряване на настаняване чрез Airbnb вече тясно свързана с предоставянето на услуги за настаняване. Няма еднозначна класификация на настаняването чрез Airbnb в предоставянето на услуги за настаняване, както в случая на хотели, апартаменти и хостели. Въз основа на горния характер на дейностите обаче може да се приеме, че това е по-скоро класификация в тази категория. Това се посочва и от факта, че клиентите често решават предварително между настаняване в хотели, апартаменти, хостели или частно предлагани имоти чрез Airbnb. От тази гледна точка всички горепосочени форми на настаняване се считат за услуги за настаняване.
Необходимо е обаче да се вземе предвид всеки отделен случай. Следователно е важно дали лизингодателят на неговото имущество ще предлага други спомагателни услуги чрез Airbnb, а също така е необходимо да се вземе предвид дали това е редовна дейност, извършвана с цел печалба.
Еднократното посредничество на вашия апартамент чрез тази платформа все още не се счита за бизнес. Според Търговския кодекс и Закона за лицензиране на търговията предприемачеството означава „непрекъсната дейност, извършвана самостоятелно, от свое име и на собствена отговорност с цел реализиране на печалба“.
Ако офертата на вашия имот чрез цифровата платформа Airbnb има характер на предоставяне на услуги за настаняване, които се предоставят непрекъснато и отговарят на определението за бизнес, това е стопанска дейност и е необходим търговски лиценз, както и регистрация в данъчната служба.
Услуги за настаняване чрез Airbnb срещу наем на имот и данък върху доходите
В конкретния случай, в който бихме предположили, че лизингодателят на имота чрез Airbnb няма да предоставя никакви други услуги освен основни услуги под наем, така че той не подготвя имота за „нощувка“ или не предоставя храна на наематели например. . 3 от Акт бр. 595/2003 Coll. относно данъка върху доходите (по-долу и „Закона за данъка върху доходите“). В този случай също се изисква регистрация в данъчната служба, но не се изисква регистрация в службата за търговски лицензи, тъй като това не е бизнес.
Регистрацията за данък върху доходите се изисква в местната компетентна данъчна служба до месеца, следващ края на месеца, през който наемодателят в Словашката република е започнал да наема имота, ако той все още не е регистриран за данък върху доходите по други причини. Например, ако наемодателят вече прави бизнес и започне да наема имота, не се изисква допълнителна регистрация.
Сред предимствата при постигане на доход съгласно § 6 ал. 3 от Закона за данъка върху доходите включва например факта, че не е необходимо да се водят сметки, а само данъчни регистри (ако наемодателят претендира за реални разходи при подаване на данъчна декларация, еднократни разходи не могат да се искат). Данъчните регистри нямат предписана форма и по този начин могат да приемат формата на обикновена електронна таблица на Excel. От този доход не се плащат здравни или осигурителни вноски. Наемодателите, които постигат доходи съгласно § 6 ал. 3 от Закона за данъка върху доходите, имат възможност да включат наетия имот в търговски имот и по този начин да разширят набора от разходи, които могат да бъдат признати в данъчната декларация.
Въпреки това, дори при такъв лизинг на недвижим имот, наемодателят може да реши да извърши тази дейност въз основа на търговски лиценз.
Както бе споменато по-горе, отдаването под наем на недвижими имоти чрез платформата Airbnb създава концепция, която по-скоро може да се разглежда като предоставяне на услуги за настаняване. В такъв случай това е извършването на стопанска дейност по § 6 ал. 1 от Закона за данъка върху доходите. Преди да започнете да предоставяте услуги за настаняване, е необходимо да кандидатствате за идентификационен номер в Службата за лицензиране на търговията. Възможно е да се извърши сделка в деня на регистрация на сделката или на по-късен ден, който е посочен в уведомлението като ден на началото на сделката.
Предимство пред дохода от наем съгласно § 6, ал. 3 от Закона за данъка върху доходите е възможно да се приложат фиксирани разходи. Вярно е, че лизингодателят, който не е ДДС (или е платил ДДС само за част от данъчния период), може да претендира за фиксирана ставка от 60% от общия доход от стопанска и друга самостоятелна дейност до максимум 20 000 евро, плюс платени налози. Алтернатива са реалните разходи, в зависимост от това, което по-полезно в конкретен случай. Други предимства са например прилагането на необлагаеми части от данъчната основа и възможността за признаване и приспадане на данъчна загуба.
Предприемачите с доходи от търговия могат да водят двойно счетоводство или просто счетоводство (освен ако специален закон не предвижда друго, те начисляват на предприемачи, които не са регистрирани в търговския регистър в системата на простото счетоводство) или могат да водят данъчни регистри или регистри на степен, необходима за прилагане на фиксирани разходи. Воденето на данъчни регистри е по-малко административно взискателно в сравнение с счетоводството, където предприемачът вече се счита за счетоводна единица и има задължения, произтичащи от закона за счетоводството, като изготвянето на финансови отчети.
Можете да научите повече за предимствата и недостатъците на наемането на недвижими имоти за търговска дейност или без нея в статията Наемане на недвижими имоти за търговска дейност или без сделка през 2019 г.
В първия и втория случай обаче е така изисква се регистрация в данъчната служба. Лизингодателите на Airbnb са изложени на значителен риск, ако решат да не облагат този доход. Въпреки че традиционните имоти под наем не трябва да се публикуват никъде и може да е по-трудно да се намерят от данъчната служба, хората, които се регистрират на платформата Airbnb и предлагат настаняване за гости, са лесно видими. Може да е относително лесно за Финансовата администрация да намери наемодателите, които са публикували своите оферти, както и да разбере размера на финансовите такси, които се извършват чрез платежни портали директно на уебсайта на оператора Airbnb. В случай на неоторизиран бизнес и данъчно облагане, на Финансовата администрация се налагат глоби.
ДДС: Услуги за настаняване чрез Airbnb спрямо имот под наем
Разликата между класическия наем на недвижими имоти и услугите за настаняване възниква и по отношение на данъка върху добавената стойност. Наемът на недвижим имот или част от недвижим имот е съгласно § 38 ал. 3 от Акт бр. 222/2004 Coll. върху данъка върху добавената стойност (наричан по-долу и „Законът за ДДС“) е освободен от ДДС, но услугите за настаняване подлежат на ДДС. Изменението на Закона за ДДС през 2020 г. промени разпоредбата на Закона, която говори за това какво точно се разбира под термина услуга за настаняване.
До 2020 г. услугите за настаняване означаваха хотел, мотел, ботел, пансион, туристически хостел или друг хостел за предоставяне на краткосрочно настаняване, което означава настаняване за период по-малък от три месеца, вила, къмпинг и частно настаняване.
От 2020 г. Законът за ДДС определя услугите за настаняване, за да се унифицира тази концепция в целия закон съгласно регламента на ЕС. Нова дефиниция на услугите за настаняване в § 38, ал. 4 ще позволи на лизингодателя правилно да прецени дали предоставяната от него услуга действително е изключена от освобождаването от данък по § 38, ал. 3 от ЗДДС. Услугите за настаняване са нови по отношение на статистическата класификация на групи 55.1 до 55.3 и 55.9, особено хотелски и подобни услуги, туристически и други услуги за краткосрочно настаняване, къмпинги, а също и услуги за настаняване в студентски помещения или в общежития за работници, но само при условие, че настаняването се предоставя за период по-малък от три месеца.
Следователно, ако имотът е нает, тази услуга е освободена от ДДС. Услугите за настаняване обаче не попадат в освободеното отдаване под наем на недвижими имоти.
Във всеки случай е необходимо да се следи ограничението на оборота от 49 790 евро за задължението за регистрация за платител на ДДС (ако лизингодателят не е бил платец в миналото). Горното се прилага в случая на предоставяне на услуги за настаняване, но също така и в случай на наем на недвижим имот, дори ако той е освободен от данък. Съгласно Закона за ДДС, оборотът включва, наред с други неща, стойността на услугите за доставка и отдаване под наем на недвижими имоти съгласно член 38 от Закона за ДДС.
Моля, имайте предвид, че в случай на надвишаване на оборота и последваща регистрация за платител на ДДС, предприемачът, като платец на ДДС, губи възможността да използва фиксирани разходи. За повече информация вижте Платеж с фиксирана ставка и ДДС.
Като платец на ДДС обаче доставчикът на услуги за настаняване може впоследствие да приспадне ДДС върху закупени стоки и услуги, свързани с дейността му по предоставяне на услуги за настаняване в съответствие с правилата на Закона за ДДС. Ако платецът на ДДС предоставя услуги за наем на недвижими имоти, освободени от ДДС, той прилага нулев ДДС за тези услуги и няма право да приспада ДДС върху закупени стоки и услуги, свързани с тази дейност. Цената на доставените стоки и услуги, освободени от данък, е посочена в 06 данъчна декларация за ДДС. Тъй като става въпрос за наем на недвижим имот, предназначен за жилище (апартамент, къща, апартамент), не е възможно да се приложи разпоредбата на § 38 ал. 5 от ЗДДС, който гласи, че платецът може да реши да приложи ДДС за тази доставка.