Славомир Молнар
Размерът на ипотеката ще се изчислява по-стриктно от новата година. Нося подробно обяснение и калкулатор за това каква максимална ипотека ще получите.
Как да изчислим максималната сума на ипотеката?
За простота може да се каже, че максималният размер на ипотеката се определя като по-ниската от стойностите, които възникват чрез сравняване на параметрите DTI и "формулата за максимален ипотечен кредит по разходи". Формулата за изчисляване на максималния размер на ипотека според разходите съдържа променливата DSTI, което беше предмет на последната корекция от НБС. Но нека го обясним на "словашки".
За тези от вас, които не искат да прочетат принципа на действие, не се колебайте да отидете в края на статията, където ще намерите калкулатор на максималната сума на ипотеката.
Какво е DTI
Параметър DTI (дълг към доход) определя максималния размер на ипотеката въз основа на дохода на клиента, докато текущият лимит е на ниво 8 пъти нетен годишен доход на клиента. Ако сте SZČO или имате s.r.o., можете да изчислите приемливия си доход от банката въз основа на тази методология.
Пример: Клиент печели 1000 евро на месец, кредитният му лимит според DTI е 96 000 евро.
Какво представлява DSTI и формулата за максималния размер на ипотеката според разходите
Параметър DSTI (обслужване на дълга към дохода) определя размера на провизията, която не може да се използва за изплащане на заеми. Досега законодателството говори на стойност 20%, но се увеличава от новата година до 40%.
Следните променливи се появяват във формулата за определяне на максималния размер на ипотека по разходи: издръжка, размер на изплащанията на съществуващ заем, DSTI параметър и стрес тест.
Първо изчисляваме максималната вноска, която може да се използва за изплащане на новия заем.
максимално изплащане на нов заем = ((общ доход на кандидатите - условия на живот на всички лица в домакинството) * (1 - задължителен резерв 40%) - изплащане на съществуващ заем))
Пример: Съпрузи с общ доход от € 1000, с 2 деца, без заеми: ((€ 1000 - € 214,83 - € 149,87 - 98,08 - 98,08) * 0,6)) = € 263,48 е максималното изплащане по заема.
- Изчислих коефициента 0,6 във формулата като (1 - DSTI 0,4)
- издръжков минимум от 1,772020 за първия възрастен в домакинството е 214,83 €
- издръжков минимум от 1,772020 за 2-ри възрастен в домакинството е 149,87 €
- издръжков минимум от 1,772020 за всяко дете на издръжка е 98,08 евро
Трябва да кандидатстваме стрес тест. Това е симулирано увеличение на очаквания лихвен процент, който бихте получили в банката с 2%. Това означава, че клиентите могат да имат максимална ипотечна сума, която съответства на максималното им изплащане при лихвен процент, увеличен с 2%. Стрес тестът се прилага и за съществуващи погасителни заеми със срок на падеж над 8 години.
Пример: Споменатото семейство се основава на максималното плащане на ипотека след отчитане на разходите от 263,48 евро. При предполагаема ипотечна лихва от 1%, максималният им размер на ипотека е 82 000 евро, но тъй като се очаква стресът да увеличи лихвата с 2%, т.е. общо 3%, максималният им кредитен лимит е 62 000 евро.
По този начин, въпреки факта, че клиентите печелят 1000 евро и техният кредитен лимит по DTI е 96 000 евро, те имат право на 62 000 евро според разходите.
Калкулатор за максимален ипотечен кредит
Ако предишните редове са ви били трудни за четене, откажете теорията и изчислете всичко на уникален калкулатор, който изчислява вашата максимална сума на ипотеката според новите правила от 1.1.2021.
Калкулаторът изчислява жизнения стандарт, валиден от 1.7.2020. Минималните нива на издръжка ще се променят веднага след 1.7.2021.