Благодарение на неразумната политика на централните банки, парите са нездравословно евтини и който има смисъл, ги взема назаем за (де факто отрицателни) 1%, за да събере 4%. С други думи, никога в историята квалифицирани лица не са вземали пари, така да се каже, безплатно, така че недвижимите имоти, придобити чрез субсидирани ипотеки, да не се обръщат с голям марж на под наем, евентуално не се оценява на еднакво неестествено мотивирана растат продажни цени. На пръв поглед данъчните закони благоприятстват наемодателите - наемодателят не е предприемач и работи в по-опростен режим - но това е просто подобие: правилата за данъка върху доходите са прилично сложно. Изобщо не е проблем да ги „следвате“, често във ваша вреда. Да продължим по тях.

Наемодателят може да поиска фиксирана ставка?

Възможно е да се наемат недвижими имоти без сделка, но също така и въз основа на сделка. Каква е разликата?

Физическите лица могат да наемат недвижими имоти в Словашката република де факто през 2 режима:

Кои данъчни разходи могат да бъдат поискани при наемане, ако апартаментът е включен в търговски имот и кой, ако остане в лична собственост?

Да вземем пример:

Йозеф v р. 2015 г. купи апартамент за покупната цена 100 000 евро. Използвал го е за жилище като частно лице и оттогава Май 2018 г. реши да го наеме срещу месечен наем 500 EUR. Неговата доход от лизинга следователно ще бъде 8 х 500 EUR, т.е. 4000 евро. Облагаемият доход от наем е 4000 евро минус освободените 500 евро, т.е. 3 500 евро. Моля, имайте предвид, че тези 500 евро като освобождаване от данък върху доходите на физически лица вече не могат да се искат за други доходи - т.е. също за доходи от продажба (по-точно: прехвърляне) на опции, доходи от прехвърляне на ценни книжа или доходи от прехвърляне на акции в eseročka, командитно дружество или кооперации.

Разходи, ако имотът не включва в търговския имот:

  • енергийни разходи за наети недвижими имоти (месечни аванси и таксуване)
  • разходи за управление на собствеността
  • интернет разходи
  • други текущи разходи
  • мебели и подвижно оборудване на апартамента, ако това е заложено в договора за наем.

Разходи, ако имотът включва:

Сумата на разходите обаче е необходима коригирайте o съотношението между облагаем доход и общ доход от наем, т.е. с коефициент 3 500/4 000 = 0,875.

Пазете се от други корекции:

Какво е предимството от включването на недвижими имоти в търговска собственост и кое е недостатъкът?

Предимството е по-широко приложение на разходите (по-висок). Недостатъкът е облагане на дохода при последваща продажба на недвижими имоти: от една страна, доходът от продажбата се освобождава само след 5 години от разпореждането с търговския имот (дотогава той се облага), от друга страна, се облага с тази продажба разликата между приходите от продажби и остатъчната стойност след прилагане на всички амортизации. Продавачът ще плати от него данък върху доходите, както и здравно осигуряване, т.е. нещо приблизително между 30-39%.

Така че, ако Йозеф реши да продаде апартамента, напр. в r. 2030 напр. за 150 000 евро, неговият данъчен разход ще бъде входната цена за амортизация от 100 000 минус амортизация за годините 2015-2029 (т.е. 15 х 2500 евро), т.е. 37 500 евро. От разликата между приходите и разходите 62 500 евро плаща данък върху доходите (сумата от около 35 000 е обложена в размер на 19%, останалата част в размер на 25%) и здравно осигуряване (14%).

Ипотечните плащания също влизат в реалните данъчни разходи?

Не. Вноските са паричен поток, т.е. изходящи плащания. Имотът ще бъде включен в разходите чрез гореспоменатото амортизация - включително ограничения като частно ползване, съсобственици или дела на наетото пространство.

Те обаче въвеждат текущите разходи за годината лихва по заема. На практика в повечето случаи - повечето наемодатели водят опростена данъчна документация (прочетете по-долу). В случай, че наемодателят води просто или двустранно счетоводство, в случай на част от лихвите, платени до датата на пускане на имота в употреба/отдаване под наем, да реши, независимо дали ги включват в текущите разходи или във входната цена на недвижимите имоти за дългосрочна амортизация.

Какво всъщност означава „включване в търговска собственост“? Трябва да се докладва някъде, да се регистрира?

Ide de facto o начало счетоводство/регистрация на дадения имот/недвижим имот като търговски амортизиран имот. Така в данъчните регистри създавате инвентарна карта и план за амортизация на имота - респ. просто започнете нова електронна таблица. Няма го никъде не докладва, но - както беше написано по-горе - включването в бизнес активи и последващата амортизация оказва влияние върху по-късното данъчно облагане при продажбата на недвижими имоти в значителен размер.

За правна сигурност: бизнес собственост е собствеността, която дадено физическо лице след а) притежава б) използва за „постигане, обезпечаване и поддържане“ на облагаем доход и след в), която се води в счетоводството или данъчните регистри.

Лимит за подаване на данъчна декларация + освобождаване от данък = когато е възможно да не се облага с наем?

Това е особено случаят, ако наетата собственост е вътре съвместна съсобственост на съпрузи. Тогава съпрузите могат да споделят доходите от наем всяко съотношение, но те трябва да разпределят разходите в същата пропорция. Ако напр. доход от наем на такъв притежаван недвижим имот е бил в 2018 г. 4830 евро и съпрузите не са имали доход, различен от физически лица (напр. от заетост, от бизнес като SZČO или доход от продажба на апартамент), те могат да разделят дохода на 2 части: съпруг 2415 евро и съпруга 2415 евро. Когато и двете приспаднат освободените 500 EUR, облагаемият доход и на двамата ще бъде сумата 1915 евро. Но с такъв целогодишен облагаем доход те не трябва да подават данъчна декларация и следователно не плащат данък върху доходите. Независимо от възможните данъчни разходи.

И какво, ако апартамент или стая в семейна къща бяха наети от пенсионер миналата година? Какви разходи може да претендира и какви необлагаеми суми да използва?

наемам

Снимка от rawpixel.com от Pexels

Необлагаемите части от данъчната основа (например за данъкоплатец, за съпруга или например за спа грижи) могат да бъдат приспаднати само от т.нар. активен доход - т.е. доходи от заетост, търговия и други самостоятелно заети дейности. Доход от наем не е възможно да се намалят тези суми - следователно данъкът върху доходите се облага с доход (минус освободени от 500 евро) минус разходи (коригирани от съотношението между облагаемия доход и общия доход от наем).

Пенсионери, които получават пенсия за осигурителен стаж от началото на 2019 г. или са й отпуснати със задна дата до 1 януари 2019 г., а именно тяхната необлагаема част за евентуален активен доход те трябва да намалят o общия размер на пенсиите в 2019 г., но - както пиша по-горе - в случая на доходи от наем, той е по същество същият: данъкът върху дохода на лизингодателя на необлагаемата част изобщо не засягат. Пенсионерът може да кандидатства същите разходи като друг наемодателľ - т.е. ако става въпрос за лизинг, при който не се предоставят различни от основните услуги, свързани с лизинга, и по този начин това е лизинг съгласно § 6, ал. 3 от Закона за данъка върху доходите, той може да взема решение между включването на недвижим имот в търговски имот (по-големи възможности за данъчни разходи) и задържането му в лично имущество (по-тесни варианти за прилагане на данъчните разходи).

Пенсионерът обаче може да използва комбинация от лимити за данъчно облагане и подаване на данъчни декларации: ако целогодишният му доход от наем ще бъде напр. 2400 евро, 500 евро са освободени от данък, а облагаемият доход от 1900 евро е под прага за задължително подаване на данъчна декларация за 2019 г. От доходи от наем, няма да плаща данък върху доходите.

Наемодателят плаща и авансови данъци?

Авансите за данъци се плащат от наемодателя, чийто т.нар "Последно известно данъчно задължение" е по - високо от 5000 евро (тримесечни аванси) или по - високи от 16 600 евро (месечни аванси). „Последно известно данъчно задължение“ не е общият размер на данъка върху дохода от последната подадена данъчна декларация, изчисляването му може да бъде малко по-сложно.

Това правило за изплащане на авансови плащания се прилага само за наемодатели, които през дадена година са постигнали доход само като SZČO - независимо дали с търговия или без. Ако имаха освен бизнес доходи както и доходи от заетост а данъчната основа за доходите на служителите е повече от 50% от сумата на данъчната основа за бизнес и заетост, аванси не се прилагат. Ако данъчната основа върху доходите на служителите е по-малка от 50%, авансите се изплащат, но в половин височина.

Наемодателят подава данъчна декларация, както и цялата комуникация с данъкоплатците по електронен път?

Електронните наемодатели изпращат данъчни декларации, както и всяко друго изявление, писмо или декларация до всеки наемодател, който има присвоен ДДС номер и той е стопански субект - изглежда, че лизингодателят-самостоятелно заето лице (т.е. предприемач съгласно § 6, ал. 1 от Закона за данъка върху дохода, да, този с еднократната сума) трябва да комуникира по електронен път, а лизингодателят „по-дефиниран“ (§ 6 пар. Не нека го опростим: електронната картотека спестява време и следователно пари, поради което, въпреки враждебната и често нефункционираща система от данъкоплатци за милиарди долари, я препоръчвам. Освен това хората могат да избират между влизане с потребителско име и парола и използване на eID. Първият е с цел делегиране на комуникация на счетоводителя или съпругата по-практично и уж по-безопасно.

Наемодателят задължен ли е или е бил регистриран в данъчната служба? Има някои рискове, ако не го направи?

Всяко физическо лице, което е започнало да наема недвижим имот (независимо дали има лиценз за търговия или е „по-тесен“ договор за наем), е длъжно до края на месеца, следващ месеца, през който е получил търговски лиценз или е наел имота, кандидатства за регистрация в данъчната служба. Данъчната служба ще го възложи ДДС номер, след което ще подава данъчни декларации и ще комуникира с Финансовата администрация. Ако обаче номерът на ДДС вече е присвоен - напр. поради бизнес, различен от SZČO в миналото - не е необходимо да се регистрира отново. Глобата за неспазване на задължението за регистрация варира от 60 до 20 000 евро.

Наемодателят плаща вноски за социално и здравно осигуряване?

Не. Следователно, ако е лизингодател съгласно § 6, ал. 3 (има само ДДС номер). И това независимо от размера на дохода от наем.

Да. Ако е наемодател съгласно § 6 ал. 1 (самостоятелно заето лице, има идентификационен номер и ДДС номер). Те се изплащат след надвишаване на общия доход от наем в размер на 6 078 евро (сума за 2019 г.) респ. 6 552 EUR (сума за 2020 г.).

Повече ▼:

Какво счетоводство или записи трябва да води наемодателят?

Това е достатъчно опростени данъчни регистри. Наемодателите съгласно § 6 ал. 3 от ЗДДС те могат основно да използват класическа работна книга, но също и счетоводен софтуер или обикновени електронни таблици. Поради споменатите по-горе сложни правила за данъчните разходи - особено за амортизация и технически подобрения - тези таблици могат да бъдат толкова лесни, колкото 20+. Да поверите обработката на съсед от втория етаж, който седи на портата на местния офис през деня и иска да печели пари вечер, може да не е добра идея.

Наемодателите-търговци го правят още по-лесно: може би достатъчно 2-3 маси. Ако имат здрав разум и прилагат еднократна сума.

Разбира се, наемодателят може доброволно да води пълноценно просто или двойно счетоводство.

Мога да наема апартамент или част от него като място, заседателна зала, архив или склад на собствената си eseročka?

Можеш. Но второто нещо е само размерът на наема. В търговията между 2 субекта трябва да бъде пазар. След новия никой не може да получава такса за наем в размер на няколкостотин евро годишно. Но при по-високите определено трябва да внимавате трансферно ценообразуване.

Повече ▼:

А какво да кажем за ДДС? Заплаща се от ДДС под наем?

Имотът може да бъде нает също и платеца на ДДС, особено ако става въпрос за активно самостоятелно заето лице с други доходи, което като съществуващ платец на ДДС "добави" към портфолиото си от дейности и наемането на апартамент. Ако лизингодателят все още не е платец на ДДС, той е длъжен да стане такъв, ако доходът му от наем или. и други дейности ще достигнат в 12 респ. по-малко последователни календарни месеци 49 790 евро и това е доставка на наем като услуга с място на доставка в Словашката република.

И тогава какво? В случай на наем на недвижим имот, чиято цел е в решението за одобрение жилище, наемът е освободени от ДДС. Така че не е възможно изваждане ДДС върху съответните входове.
Що се отнася до наемане на недвижими имоти с друга определена цел, при отдаване под наем на бизнес субект, лизингодателят-платец на ДДС може да реши, че наемът ще бъде фактура ДДС (тогава той може да приспадне входящия ДДС) или наем освобождава (тогава той не може да приспадне входния ДДС или може да влезе в режим на коригиране на входния ДДС с коефициент).

Ако обаче имотът е нает от самостоятелно заето лице в рамките на неговата търговия и следователно е по-широко замислена услуга за настаняване, наемът се облага с ДДС и поради това се фактурира. за цената с включен ДДС. Следователно самостоятелно заетият наемодател може да приспадне съответния входящ ДДС.

Повече ▼:

Кое от тези правила се отнася за отдаване под наем чрез Airbnb?

Airbnb на пръв поглед е такава "котешка глава". С други думи, Airbnb всъщност е просто платформа, канал за продажби, чрез който наемодателите могат да предлагат стаите си за краткосрочен наем за няколко дни или седмици, както и пълноценни хотели или някой между тях. Така че винаги трябва да гледате дефиниция на предоставяната услуга:

  • ако това е чисто лизинг без обширни услуги, лизингодателят действа съгласно § 6, ал. 3 от Закона за данъка върху доходите - т.е. без фиксирани разходи, но също така и без налози и често с освобождаване от ДДС
  • в случай на наем, включително почистване, хранене и т.н., това е търговия - и по този начин възможността да се искат фиксирани разходи, приспадането на ДДС, но също така и задължението за плащане на налози. Ако разбирам правилно, наемодателят може да стане самостоятелно заето лице с цел наемане на апартамента си доброволно и се възползвайте от всички съответни предимства. Той също може доброволно да наеме дори като eseročka - макар и без фиксирана ставка, но и без налози.

Разбира се, лизингодателите в Airbnb могат да играят по различен начин от определението на предоставяната услуга. Разбира се, има апартаменти за ползване, които приличат на пълноценен хотел - рецепционистката работи там, можете да поръчате пране, съхранение на багаж или по-късно касата (аз също го харесвам лично:), но също така и апартаменти, където получавате само квартира, но цената включва гостоприемен собственик, който също ще предостави закуска като бонус:)

Прочети? Ако статията ви е харесала, споделете я с колеги или приятели.

Ако знаете как да добавите нещо към него, направете го в дискусията под статията - ще помогнете и на другите.

Снимка на Дария Шевцова от Pexels (включително илюстративна снимка във въведението)