Днес офис? Това е гъвкаво работно пространство с гъвкаво време за наем. Създаването на оригинална работна среда доминира тук и възприятието на разработчика за това пространство се променя - вече не като стока, а като услуга за клиента.

Акцентът е върху интелигентните технологии, които могат да учат и да се адаптират към нуждите на потребителите. Този герой ще се задълбочи в бъдеще. А общият обем? В сравнение с предходната година броят на новите офиси в Словакия се е увеличил с 2,1%, докато нивото на свободните им работни места е на ниво от 8,73%.

  • работно

Доверие на инвеститора

Общият обем на сделките с търговски недвижими имоти в Словакия през 2019 г. надхвърли нивото от 680 милиона евро. Това е 30% увеличение в сравнение с предходната петгодишна средна стойност, което доказва високото доверие на инвеститорите във вътрешната бизнес среда.

Почти две трети от сделките са извършени в самоуправляващия се регион на Братислава, докато само около 15% в Източна Словакия. Това следва от анализа на консултантската компания за недвижими имоти Cushman & Wakefield.

Както е показано по-нататък в това проучване, 46% от транзакциите са се осъществили в сектора на офис недвижимите имоти (23% между 2014 и 2018 г.), като повече от една трета е насочена към индустриални недвижими имоти (в сравнение с една четвърт между 2014 и 2018 г.), приблизително 14% от инвестиционната дейност е реализирана в областта на търговията на дребно и по-малко от 5% в областта на хотелиерството и настаняването.

Най-големите транзакции

Най-голямата завършена транзакция през 2019 г. беше продажбата на сградата Twin City Tower. Инвеститорът HB Reavis остави новия собственик с напълно заета офис площ с площ от около 34 000 m 2 в бързо развиващия се квартал Nové Nivy.

Според HB Reavis транзакцията е подкрепена от южнокорейски институционален инвеститор, представляван от Valesco Group и AIP Asset Management, закупил Twin City Tower за 120 милиона евро.

,Покупката на офис сградата Twin City Tower представлява първата сделка с недвижими имоти на корейски институционални инвеститори в Словакия. Чрез привличането на този консервативен капитал Словакия определено е достигнала до инвестиционната карта на азиатските инвеститори и по този начин отваря вратата за други големи световни играчи “, казва Мариан Фридрих, заместник-ръководител на Cushman & Wakefield Словакия.

Друга значителна сделка беше продажбата на сградата Tatracentrum (20 000 м2) на предприемача Raiffeisen Property Holding International, която попадна в ръцете на частен собственик. Офис сградата Twin City C (23 000 м2) е прехвърлена на инвестиционния фонд HB Reavis след сделка, извършена през последното тримесечие на 2019 г.

Бизнес центърът BCT 2 в Кошице (15 000 м2) е продаден от Penta Group на австрийския инвеститор European City Estates. Значителни сделки включват и придобиването на обновената сграда на Gorkého 4 Офиси от Kooperativa, която принадлежи на австрийската Vienna Insurance Group.

Други големи сделки в Братислава включват продажбата на офис сградата на Rosum на ъгъла на улиците Bajkalská и Ružinovská. Имотът е продаден от първоначалния си собственик Penta Real Estate на австрийската компания European City Estates за 60 милиона евро.

Източник: Colliers International

Братислава и Словакия

В Братислава има повече от 1,8 милиона м2 офис площи, от които 62% са в стандарт A и 38% в стандарт B. През последното тримесечие на 2019 г. са завършени три големи проекта - The Corner на Nám. 1 май, Blumenau на Dúbravská cesta в Karlova Ves и Bezručová Офиси на улица Bezručová.

Общият процент на свободните работни места е спаднал до 8,7%. В допълнение от Михаела Охманова, директор на отдела за услуги за наематели в Colliers International, в рамките на две години ще бъдат добавени още 16 нови проекта, с допълнителни 276 200 m 2 модерни офиси.

„Последицата от толкова бързи темпове е отварянето на ножици между новопостроени и по-стари офис сгради“, казва Михаела Охманова.

„В регионите регионалните градове традиционно водят. Най-активните по отношение на офис площите включват Жилина, Нитра и Кошице. Въпреки че наемателите са по-консервативни, те също се интересуват от подобряване на средата за своите служители чрез по-стандартни офиси. "

Умни сгради

Разработчиците също се опитват да следват тенденциите от чужбина и подобряват своите конструкции, както технологично, така и визуално. „В момента проектите от категория А имат по-ниски такси за обслужване от по-старите“, казва Симона Сланинова, старши консултант, офис агенция в Cushman & Wakefield Словакия.

„Всяка нова сграда в Братислава има обща тераса, където служителите могат да прекарват време и работа. Голяма полза за фирмите са пространствата за велосипеди и прилежащите съблекални, които се проветряват. Във всяка сграда има няколко възможности за хранене, има, разбира се, кафенета и бистра, така че всеки служител има избор. Разработчиците наистина се опитват да осигурят приятна среда за своите клиенти. "

„Разработчиците започват да гледат на космоса не като на стока, а като на услуга за клиента“, добавя Михаела Охманова.

„Те се опитват да допълнят офертата на традиционните офис площи с центрове, в които не е необходимо договорно задължение за 3 или 5 години. Целта е не само да се създаде оригинална работна среда, но и да се осигурят необходимите услуги и качество на общите части в съответствие с МСФО 16 - международния счетоводен стандарт. "

Източник: Colliers International

Офис днес

Гъвкавото работно пространство и гъвкавото време за наем (гъвкаво работно пространство) е тенденция, която бързо променя традиционната структура на пазара на офис сгради у нас.

Както подчертава още Михаела Охманова, „гъвкавостта е все по-търсена не само за стартиращи компании, но и за големи международни компании, които обмислят преминаване от традиционни офиси към комбинация от традиционни пространства с концепцията за гъвкаво работно пространство“.

Все по-важно е международните играчи да поддържат гъвкавост при наемане, за да могат да реагират своевременно на промените на пазара. В Европа делът на непълно работно време, изпълнители и самостоятелно заети лица нараства.

Екипите на проекта могат да коригират своя размер и състав, ако е необходимо, без да се налага да се ангажират с дълъг период от време.

„Гъвкавото работно пространство също може да бъде решаващ фактор за придобиване или задържане на талант“, добавя Михаела Охманова. „В Братислава 13 центъра предлагат гъвкави услуги на работното място. Общо площта на тези центрове у нас е на ниво от 9000 м 2 ".

Обслужвани офиси

Най-големият частен играч в областта на офис пространството е компанията HB Reavis, която се развива на пазара повече от 25 години.

Те добавиха коворкинг и наскоро концепцията Qubes, което означава напълно обслужвана и гъвкава работна среда, към класическия дългосрочен лизинг. „В дългосрочен план обслужваните офиси ще заемат все повече пазарен дял,“ казва Рене Попик, главен изпълнителен директор на HB Reavis Словакия.

„Това е свързано с промени в начина ни на работа и взаимни работни и социални взаимодействия, които подкрепят използването на съвременни технологии. По този начин компаниите могат да се съсредоточат върху дейности, при които създават най-голяма добавена стойност и повечето от услугите, които създават привлекателна работна среда за служителите, ще се предоставят от наемодателя. "

Според представител на HB Reavis бъдещето на офис сградите ще бъде и интелигентни технологии, които могат да се научат и адаптират към нуждите на потребителите. Това създава симбиотична връзка между сградата и потребителя. „Затова се фокусираме върху по-големи комплекси от сгради, където можем да постигнем такава симбиоза и където можем да предложим и допълнителни услуги - събития, споделяне на велосипеди или портиер“, продължава Рене Попик.

"Това са приложения, които улесняват използването на сградата и услугите или консултанти, които могат да помогнат при проектирането на работна среда, която да съответства напр. стил на работа или корпоративна култура. По този начин нашите клиенти използват услугите More, Origameo или Symbiosy, които работят синергично и покриват целия спектър от нужди на клиента. Пространството за разширяване е главно в предоставянето на качествена работна среда с допълнителни добавени услуги, които се основават на данни и сложни симулации. Резултатът е работна среда, която подпомага производителността, благосъстоянието и растежа на бизнеса. "

Идват сертификатите WELL и Fitwel

Сертификатите за устойчивост, американски LEED и британски BREEAM, вече са относително добре познати в Словакия и често се използват от разработчиците, особено в офис сгради. Това са сертификати, които подпечатват устойчивостта на сградата.

Те потвърждават, че сградата отговаря на параметрите на екологична сграда, която е енергийно ефективна и има качествена вътрешна среда. Засега сертификацията WELL набира популярност, особено в чужбина. Той е предназначен за нови и съществуващи сгради и е инструмент за измерване и оценка на параметрите на вътрешната среда, влияещи върху здравето и благосъстоянието на потребителите.

WELL е система за сертифициране, която използва изградената среда като средство за подпомагане на човешкото здраве, благополучие и комфорт. Удобно сертифицираните помещения могат да създадат среда, която помага за подобряване на храненето, фитнеса, настроението, съня, комфорта и ефективността на потребителите.

Това е първата по рода си система за сертифициране, която се фокусира изключително върху здравето и благосъстоянието на потребителите на сгради. Това се постига чрез прилагане на програми, стратегии и технологии, предназначени да насърчават здравословен и по-активен начин на живот, както и чрез намаляване на излагането на човека на вредни вещества.

Сертифицирането на WELL се основава на 7 основни области:

  • Въздух - оптимизиране на качеството на въздуха в помещенията; стратегия за предотвратяване и премахване на замърсяването на въздуха по време на експлоатация.
  • Вода - качество на водата и осигуряване на нейната наличност; стратегия за филтриране и пречистване на водата.
  • Хранене - здравословно хранене; разбиране на хранителните стойности.
  • Светлина - хармония на циркадния ритъм (биологичен ритъм) и ниво на осветеност с акцент върху естествената дневна светлина; местоположение на прозорци и възможност за контрол на засенчването.
  • Фитнес - повишена физическа активност
  • Комфорт - премахване на смущаващи елементи; продуктивна и в същото време успокояваща среда, топлинен и акустичен комфорт.
  • Ум - подкрепа на психическото и емоционалното здраве

Сертификатът WELL може да бъде получен на три нива: сребро, злато и платина. В Словакия все още не е сертифицирана нито една сграда в WELL, но в процес на сертифициране има 6 сгради.

Системата за сертифициране Fitwel е алтернатива на системата WELL. Стартира през 2017 г., но претърпя няколко години подготовка. Разработването на тази система отговаря за американските центрове за контрол и превенция на заболяванията.

Самата сертификация се извършва от Центъра за активно проектиране. Fitwel е система за сертифициране, фокусирана върху оптимизиране на сградите, подобряване на здравето и производителността чрез целенасочени подобрения на дизайна и оперативни политики.

Той е проектиран да насърчава по-здравословно бъдеще, където всяка сграда подкрепя благосъстоянието на своите потребители и околните общности.

Multi Comfort

Принос от строителните продукти ISOVER Saint-Gobain, програмата Multi Comfort има за цел да демонстрира, че високо икономичните и удобни сгради могат да бъдат и устойчиви, като минимизират въглеродните емисии, отпадъците и потреблението на енергия през целия жизнен цикъл на сградата.

„Начинът, по който сградите са проектирани и построени, има далечни последици за комфорта и качеството на живот“, казва Владимир Балент, ръководител на проекта на ISOVER Saint-Gobain.

„Многокомфортните сгради въплъщават опита и нуждите на потребителите от самия дизайн. Разбирайки как строителните материали и техники си взаимодействат и се допълват, можем драстично да подобрим опита на потребителите на сгради. Програмата Saint-Gobain Multi Comfort показва на реални проекти, че е възможно да се постигне изключително високо ниво на сгради с работните процеси и технологии, които съществуват днес. Тези сгради са устойчиви, удобни, имат ниски разходи за експлоатация и поддръжка и не вредят на околната среда. "

Компанията говори за принципите на Multi Comfort на семинари и обучения, фокусирани върху различни целеви групи и по време на индивидуални посещения в архитектурни ателиета. Тя е подготвила няколко брошури, посветени на този проблем. От 2006 г. Multi Comfort присъства и чрез международно студентско състезание, организирано от групата Saint Gobain.

Принципите на Multi Comfort бяха приложени и при изграждането на Зеления атриум в Трнава. Със своите решения Multi Comfort, техниците от подразделението ISOVER участват активно в проектирането на много конструкции, които Saint-Gobain изпълнява в момента в Словакия.

Статията е публикувана в списание ASB 3/2020.