доходи

Душата на счетоводител, в момента също майка в родителски отпуск и външен сътрудник във фирмата Účtovná jednotka, s.r.o . В момента тя е специализирана в обработката на лични данъци.

Как се облага данъкът от продажбата на недвижим имот на физическо лице, когато доходът е освободен и какви са задълженията при продажба.

Доходите от продажба на недвижими имоти се класифицират като доходи на физически лица според § 8 ал. 1 буква б) Акт № 595/2003 Coll. относно данъка върху доходите, изменен (наричан по - долу "Закон за данъка върху доходите"), Т. j. доходи от прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти.

Същността на данъчното облагане на доходите от продажба на недвижими имоти през 2019 г.

На първо място, трябва да се отбележи, че при продажба на недвижими имоти не облага с данък всички приходи от продажбата на този имот, а само печалбата от продажбата на имота (т.е. доходи от продажба на недвижими имоти минус доказуеми разходи, свързани с доходи). Доходът от продажба на недвижими имоти се класифицира като пасивен доход на физическо лице.

Физическо лице, което е постигнало доход от продажба на недвижим имот през 2019 г., е длъжно да подаде данъчна декларация за данък върху доходите на физическите лица - тип Б. Особеност при попълване на данъчната декларация е, че:

  • не е възможно да се приспадне необлагаемата част от данъчната основа с този вид доходи,
  • не е възможно да се отчете данъчна загуба (т.е. ако доказуемите разходи надвишават приходите от продажба на недвижими имоти, те се отчитат само до размера на дохода),
  • при изчисляване на данъчната основа е възможно прилагайте само доказуеми разходи.

Ако физическо лице е постигнало доход от продажба на недвижим имот през 2019 г., което е освободено от данък върху доходите, то не е задължено да посочва този доход в данъчната декларация за данък върху доходите за 2019 г.

Когато доходът от продажба на недвижим имот е освободен от данък върху доходите?

Доходите от продажба на недвижими имоти, които са освободени от данък върху доходите, са изброени в § 9, ал. 1 буква а), б) и г) от Закона за данъка върху доходите. Това са видовете доходи:

  • доход от продажба на недвижим имот, след 5 години от датата на придобиването му (ако недвижимият имот не е бил включен в търговския имот),
  • доходи от продажба на недвижим имот, придобит по наследство (или последователно наследяване) директно или от един от съпрузите, ако са изминали поне 5 години от датата на придобиване на този недвижим имот в собствеността или съсобствеността на поръчителя ( ако недвижимият имот не е бил включен в търговския имот),
  • доходи от продажба на недвижими имоти, включени в търговски имоти, след 5 години от тяхното разпореждане от търговски имоти,
  • доход от продажба на недвижим имот, който е издаден на упълномощено лице съгласно специални разпоредби (издава се по т.нар. реституционни закони), ако доходът от продажбата на недвижим имот е бил приет от това упълномощено лице (периодът собственост върху недвижим имот или включване в търговски имот не се оценява).

Както виждаме, Следните решаващи моменти са важни при определянето на освободените доходи от продажба на недвижими имоти:

  • придобиване на недвижими имоти,
  • извеждане от експлоатация,
  • продажба на недвижими имоти.

Датата на придобиване на имота в собственост на продавача зависи от това как е придобил имота:

  • ако е придобил собственост върху имота по договор (напр. покупка, подарък): денят на придобиване на недвижимия имот е денят на депозиране в кадастъра на недвижимите имоти (с валидно решение за разрешаване на депозита),
  • ако е придобил собственост върху имота наследство: датата на придобиване на имота е денят на смъртта на поръчителя,
  • ако е придобил имота по решение на държавен орган: датата на придобиване на недвижимия имот е денят, посочен в решението на държавния орган (ако не е посочен в решението, денят на придобиване на недвижимия имот е денят на валидност на решението),
  • ако е придобил имота собствена конструкция или от доставчик: датата на придобиване на недвижимия имот е денят, посочен в решението за одобрение.

Ден на извеждане от експлоатация от търговските активи на продавача е денят, в който физическото лице за последно е отчетело имота или го е регистрирало в данъчните регистри.

Денят на продажбата на имота при продавача е денят на получаване на първото плащане (или авансово плащане) или денят на сключване на договора за прехвърляне на недвижим имот, като решаващ фактор е денят, настъпил по-рано.

Примери за определяне на освобождаване от данък върху дохода при продажба на недвижими имоти през 2019 г.

Пример за определяне на освобождаване от данък върху дохода при продажба на недвижим имот, ако физическо лице е придобило имота чрез покупка:

Франтишек решава да продаде недвижимия имот, който е придобил с договор за покупко-продажба (договор за покупко-продажба, сключен на 1 юли 2014 г., депозирането в кадастъра на недвижимите имоти е извършено на 15 юли 2014 г.). Кога доходите от продажбата на този имот ще бъдат освободени от данък ?

Тъй като моментът на придобиване в случай на придобиване на недвижим имот чрез покупка се определя в деня на вноската в кадастъра на недвижимите имоти, ще се изчисли периодът на собственост на недвижимия имот във František от 15.7.2014 г. В случай, че František продаде този имот на 15 юли 2019 г. и по-късно, продажбата на този имот ще бъде освободена от данък върху доходите (той ще сключи договор за покупка или ще получи първото плащане, или авансово плащане, свързано с продажбата на този имот ).

Пример за определяне на освобождаване от данък върху дохода при продажба на недвижим имот, ако физическото лице е придобило недвижимия имот чрез наследяване по права линия:

През 2015 г. Мария наследи апартамент от майка си, която го придоби чрез покупка през 2009 г. Майка й почина на 24 май 2015 г. и стенограмата в кадастъра на недвижимите имоти се състоя едва след наследственото производство, т.е. j. на 5.7.2015г. Мери планира да продаде този наследен апартамент. Кога доходите от продажбата на този имот ще бъдат освободени от данък?

Тъй като са изминали повече от пет години от закупуването на апартамента през 2009 г. от поръчителя (майка Мария) до евентуалната продажба на апартамента през 2015 г. от дъщеря й Мария, доходът от продажбата на този имот ще бъде освободен от данък.

Регистрацията при данъчния администратор е задължителна при получаване на продажбата на недвижим имот през 2019 г. ?

В случай, че физическо лице печели доход от продажба на недвижими имоти, няма задължение да се регистрира в данъчната служба, напр. за данък върху доходите. Физическо лице изпълнява задължението си чрез подаване на данъчна декларация за данък върху доходите за 2019 г. (ако възникне задължението му).

Физическото лице обаче има задължението за подаване на частична декларация за данък върху недвижимите имоти, ако в периода от 2.1.2019 г. до 1.1.2020 г. - включително продаде имуществото, на което е бил собственик. За повече информация относно данъка върху недвижимите имоти вижте статията Данък върху недвижими имоти за 2019 г. или Данък върху данъка върху недвижимите имоти за 2019 г.

Какви доказуеми разходи могат да се претендират за приходи от продажба на недвижими имоти през 2019 г.?

Както посочихме в статията по-горе, не е възможно да се отчете данъчна загуба върху доходите от продажба на недвижими имоти. Това означава, че видими разходи могат да се прилагат при изчисляване на данъчната основа само до размера на дохода от продажбата на недвижим имот.

Доходът от продажба на недвижими имоти може да бъде намален чрез видими разходи, свързани с постигането, осигуряването или поддържането на този доход, напр. направени разходи за:

  • придобиване на недвижими имоти,
  • техническо подобрение (например модернизация, реконструкция на недвижими имоти),
  • поправка и поддръжка,
  • лихва по ипотечен или строителен заем, свързани с придобиване на недвижими имоти,
  • здравна осигуровка.

Доказуемите разходи за придобиване на собственост зависят от начина на придобиване на имота. В случай на физическо лице, което придобива недвижим имот чрез покупка, покупната цена е доказано платена покупната цена, или в случай на недвижим имот, придобит по наследство, разходите за придобиване на недвижими имоти са общата цена на този имот и под.

Фактът, че за доходи от продажба на недвижими имоти могат да се претендират само доказуеми разходи, означава това всички разходи, с които физическото лице намалява този доход, трябва да бъдат обосновани. Това обикновено са документи от типа: договор за покупко-продажба, фактури, касови документи от касата/eCash, банкови извлечения (или потвърждение от банката за размера на платените лихви) и т.н.

Как да облагаме доходите от продажбата на недвижими имоти през 2019 г., които текат на вноски?

Възможно е в сключения договор за продажба на недвижим имот купувачът и продавачът да се споразумеят за продажбата на недвижимия имот, докато цената за продажбата на недвижимия имот ще бъде платена на продавача на няколко вноски.

Физическо лице, което печели доход от продажба на недвижим имот, посочва в данъчната декларация относителният размер на дохода, който тя действително е получила през 2019 г. и също така ще претендира за доказуеми разходи само до размера на това получено плащане (напр. ако доходът от продажба на недвижими имоти ще бъде 50 000 евро през 2019 г. (от общо 100 000 евро) и общите разходи ще бъдат 70 000 евро, могат да се искат само разходи от 50 000 евро). През следващата година, респ. години, физическо лице с доходи от продажба на недвижими имоти и включването на видими разходи протича по същия начин.

Как разделят дохода от продажбата на дялове на недвижими имоти, респ. неакционерни съсобственици на недвижими имоти?

В случай на недвижим имот, който принадлежи към съвместната собственост на съпрузите, вие съпрузите разпределят този доход от продажбата на имуществото на всеки от съпрузите в същата пропорция или в пропорцията, както е уговорено. В същата пропорция, в която съпрузите споделят доходите от продажбата на имота, те също споделят видимите разходи, направени за получаване, обезпечаване и поддържане на този доход.

Ако един от съпрузите е имал въпросния недвижим имот, който продава, включен в търговския имот, тогава доходът от продажбата на този недвижим имот се облага само от съпруга, който е включил този недвижим имот в търговския имот като последен.

Относно разпределението на доходите от продажба на недвижими имоти и свързаните с тях разходи при съсобствениците е вярно, че те разделят приходите и разходите според размера на своите съсобствени дялове.

Повече за разпределението на доходите и разходите при съвместното постигане на доходи можете да прочетете в статията Споделяне на доходи и разходи на физически лица.

Моля, имайте предвид, че ще плащате вноски и на здравноосигурителната компания от продажбата на имота през 2019 година

Доходите от продажба на недвижими имоти през 2019 г. се облагат не само с данък върху доходите, но и с вноски за здравно осигуряване. Тъй като такова лице не плаща авансови вноски за здравно осигуряване през годината (т.е. месечни вноски), след края на календарната година съответната здравноосигурителна компания извършва годишното сетълмент на здравно осигуряване за лицето, което е имало доход от продажба на недвижим имот. Резултатът от годишното уреждане на здравно осигуряване може да бъде просрочие, което физическото лице е длъжно да плати еднократно в срока, посочен в известието за просрочие.

Размерът на вноската за здравноосигурителното дружество е 14% от базата за оценка. За повече информация относно годишния сетълмент на здравно осигуряване вижте статията Годишен сетълмент на здравно осигуряване през 2019 г.

Пример за изчисляване на вноски към здравноосигурителната компания въз основа на подадената декларация за данък върху доходите за 2019 г .:

Мария ще подаде данъчна декларация за данък върху доходите за 2019 г. - тип Б, където ще посочи само доходи от продажба на недвижими имоти в размер на 50 000 евро и данъчни разходи в размер на 45 000 евро. Данъчната основа на дохода е 5000 евро (данък 950 евро). Какъв размер на просрочените задължения ще изчисли здравната каса от този доход?

Размерът на данъчната основа също представлява сумата на базата за оценка, която е необходима за изчисляване на здравноосигурителните вноски, т.е. Mária ще бъде задължена да плати просрочие от годишния здравноосигурителен сетълмент в размер на 700 € (т.е. 14 % от 5000 евро).

Мария ще бъде задължена да изплати просрочените задължения по годишния здравноосигурителен сетълмент едва през 2020 г.

Трябва да се отбележи, че разходите за здравно осигуряване (просрочени задължения от годишното сетълмент на здравно осигуряване) ще бъдат реално естествени само през следващата година, след продажбата на недвижим имот (например продава недвижими имоти през юли 2019 г., ще подаде данъчна декларация до края на март 2020 г., но извлечението от просрочени задължения от годишното уреждане на здравното осигуряване ще му бъде доставено до септември 2020 г.). Следователно физическото лице има следните 2 възможности:

  • разходите за платени застрахователни премии ще бъдат включени в данъчната декларация само през следващата година (след доходи от продажба на този имот, например за 2020 г.), но само ако ще има доходи от продажбата на имота или подобни доходи, или
  • подайте допълнителна данъчна декларация за данък върху доходите за годината, през която е достигнал доходът от продажбата на този имот (т.е. за 2019 г.): данъчният надплащане, върнат от данъчния администратор, ще бъде изчислен за физическото лице, но е необходимо да се попълни заявлението за възстановяване на надплащането на данъка в допълнителната данъчна декларация.

Пример за изчисляване на надвнесеното плащане на данък върху дохода след подаване на допълнителна данъчна декларация за данък върху доходите за 2019 г. - прилагане на здравноосигурителни разходи:

Изхождаме от предишния пример - Мария подаде правилна данъчна декларация за 2019 г., където имаше доходи от продажба на недвижими имоти 50 000 евро, разходи 45 000 евро, данъчна основа от 5000 евро и данък върху дохода, която тя плати 950 евро. През 2020 г., след подаване на данъчната декларация и след заплащане на данъка, тя ще получи извлечение от просрочени задължения от годишното сетълмент на здравно осигуряване, въз основа на което ще изплати просрочие в размер на 700 евро.

Мария ще вземе решение през 2020 г. - след подаване на правилна данъчна декларация да подаде допълнителна данъчна декларация и да намали доходите си от продажбата на недвижими имоти с тази платена просрочена сума за здравно осигуряване. Следователно разходите му ще бъдат 45 700 евро в допълнителната данъчна декларация, данъчната основа 4300 евро и данъкът върху дохода 817 евро. Подаването на допълнителна данъчна декларация ще даде на Мери надплащане на данък от € 133 (€ 950 - € 817).