Относително често решен проблем в нашата адвокатска кантора е и писането на договори за придобиване на недвижими имоти. Договори за придобиване на недвижим имот от непълнолетни/дарение, замяна, покупка, продажба/.съдът не прави изключение. Тези прехвърляния на собственост, когато, от една страна, непълнолетният е прехвърлител или правоприемник, имат свои специфики и включват относително дълъг процес на одобрение.

собственик

Частното право се характеризира по-специално със своето разпореждане, което означава, че участниците в правоотношения, възникващи в областта на частното право, могат да имат свои собствени правоотношения, могат да определят дали да встъпят в правоотношение с друго лице или не и какво ще бъде обект на тази връзка.

Съгласно действащото законодателство на Словашката република физическите лица придобиват способността да извършват правни действия при навършване на 18-годишна възраст. Дотогава, съгласно раздел 26 от Гражданския кодекс (наричан по-долу „Кодексът на търговската марка“), законният представител действа от името на непълнолетно дете като лице, което по принцип не е в състояние да извършва правни действия. Съгласно раздел 9 от Гражданския кодекс непълнолетните са квалифицирани само за такива правни действия, които по своето естество са подходящи за интелектуалната и доброволната зрялост, съответстваща на възрастта им.

Възможно е обаче да има ситуации, при които законният настойник не може да представлява непълнолетно дете. В § 30 от Гражданския кодекс е дадено обяснение, според което ако има среща на интересите на законния представител с интересите на представлявания или среща на интересите на тези, представлявани от същия законен представител, съдът назначава специален представител. Следва § 31 ал. 2 от Закона за семейството, според който нито един от родителите не може да представлява малолетното си дете в случай на правни актове, при които би могло да има конфликт на интереси между родителите и малолетното дете или между непълнолетни деца, представлявани от същия родител. В такъв случай съдът назначава настойник на непълнолетното дете, който да го представлява в производството или в определен правен акт (наричан по-долу „настойник на конфликта“).

В случай, че непълнолетният трябва да бъде субект на правоотношение, респ. за правен акт, който не е подходящ за неговата интелектуална и доброволна зрялост, съответстваща на възрастта му, е необходимо да се приложи институтът за одобрение на правния акт на непълнолетния от съда, т.е. той не е просто недвижим имот.

Законодателната процедура се съдържа в § 119 от Гражданския процесуален кодекс, според която ако валидността на правен акт, извършен от законен представител от името на непълнолетно лице, изисква одобрението на съда, съдът ще го одобри, ако е в най-добрите интереси на непълнолетния.

В решение 26P/8/2015 Тръновският окръжен съд подчерта, че „ако такъв правен акт не бъде одобрен от съда, той би бил невалиден“.

По подобен начин Регионалният съд в Жилина посочва в решение 9CoP/76/2013, че „законните представители също са длъжни да управляват имуществото на тези, които представляват, освен ако не става въпрос за обичайно протичане, за разпореждане с имуществото е необходимо съдебно одобрение ( § 28 от Гражданския кодекс). Ефектите, т.е. че съдържанието на договора става еднакво и безусловно обвързващо за страните по договора, произтичат само от валиден договор. До този момент, до решението на съда за одобряване на правния акт, страните по договора не са имали обвързващи правни последици, тъй като според Апелативния съд настъпването на задължителни последици върху страните по договора е било обусловено от одобрението на съда от правния акт. "

Процесът на извършване на правен акт, в който един от субектите е непълнолетно дете, се състои от няколко етапа, които ще опишем в следващия текст.

Фаза 1: Назначаване на настойник

Съгласно член 28 от Гражданския кодекс законните представители също са длъжни да управляват имуществото на тези, които представляват, и ако това не е рутинен въпрос, за разпореждането с имота е необходимо одобрението на съда. Така, в случай че родителите искат, напр. дайте на детето си нещо ценно, напр. кола или къща, или ако искат да закупят ценна вещ от трета страна, като купувачът е непълнолетен, или да прехвърлят съсобствеността от родител на дете или обратно, е необходимо такъв правен акт да бъде одобрен от съд, защото е ясно, че не е нещо обичайно.

След като волята за предприемане на съдебни действия стане ясна, е необходимо да се прецени дали ще има конфликт на интереси при представляването на непълнолетното дете пред неговите родители. Ако възникне такъв конфликт на интереси, е необходимо да се заведе дело и да се поиска назначаване на настойник за сключване на конкретен правен акт и това лице трябва да даде съгласие за попечителство.

За илюстрация ще дам пример: Майка и баща искат да дарят къщата си на сина си. Субектите на това правоотношение са на страната на дарителя: майка и баща и на страната на дарения малолетно дете. Тъй като родителите трябва да загубят едноличната собственост върху този правен акт, има конфликт на интереси и е необходимо да поискате от съда да назначи настойник. Поради това родителите молят съда да назначи трето лице (настойник), което да изрази волята си от името на непълнолетното дете, т.е. j. е подписал договор за дарение, тъй като непълнолетният дарител не може да го направи поради непълнолетно лице.

Въз основа на предложението за назначаване на настойник, съдът ще прецени фактическата и правната ситуация и ще реши дали да назначи така предложеното лице за настойник по делото (това е главно близко лице на непълнолетния, който е очаква се да действа в интерес на непълнолетния).

След като настойникът бъде назначен и настойникът е упълномощен от съда да изрази волята си от името на непълнолетния, може да се извърши правен акт. Връщайки се към горния пример, настойникът може да подпише споразумение за дарение от името на непълнолетния като дарения, след одобрение от съда.

Фаза 2: Одобряване на правен акт от съд и назначаване на настойник в конфликт

Правен акт, извършен от името на непълнолетно лице от настойник, все още не поражда правно действие. Причината е само § 28 от Гражданския кодекс респ. уст. § 119 от Гражданския процесуален кодекс, а именно одобрението на правен акт, в нашия случай договор за дарение, от съд. Страните в това производство са законният представител (майка, баща) и настойникът в конфликта. В този момент следва друга важна стъпка, а именно установяването на т.нар настойник на конфликти.

Настойник на конфликт е лице, което изразява становище по предмета на делото и неговото задължение е да установи дали правният акт ще бъде в интерес на непълнолетното дете или не.

Институциите на настойник и настойник при сблъсък често се бъркат. Разликата между тях е, че настойникът е най-често номиниран от законния настойник (родител), за да изрази волята си от името на представляваното лице.

Настойникът на конфликт участва във всички съдебни производства, касаещи непълнолетни. Неговата роля е да защитава интересите на непълнолетния и да гарантира, че правният акт, който трябва да бъде одобрен от съда, е в детето на непълнолетното. Настойник на конфликта е Бюрото по труда по социалните въпроси и семейството, съгласно Закона за социално-правна защита на децата и социалния настойник, респ. негов упълномощен служител на основание уст. от Закона за социално-правна защита. Настойник на конфликт, както класически настойник, се назначава от съда. Възможно е също така конфликтният настойник да не може да присъства на изслушването и да обоснове отсъствието си. В такъв случай съдът, при условие че конфликтният настойник е дал съгласието си и е коментирал предмета, съдът ще вземе решение без неговото присъствие.

Фаза 3: Одобряване на правен акт от съд

След като конфликтният настойник коментира предложения законов акт, съдът ще прецени фактическата и правната ситуация и ще реши дали да одобри правния акт или не. Съдът с териториална компетентност е съдът, в който непълнолетният има местоживеене със съгласието на родителите.

За пълнота бих искал да дам примери от практиката на вземане на решения на съдилища, когато съдът не е одобрил правен акт за непълнолетно лице:

Окръжен съд в Тренчин 6CoP/63/2013 от 16 юли 2013 г .:

ОС отхвърли предложението за одобряване на ЗП на непълнолетни. Бабите и дядовците, като дарители на малолетните дарители, учредяват в договора си за дарение в тяхна полза, както и в полза на майката на получателите, запор върху предмета на дарението, състоящ се от правото на сервитутния недвижим имот след навършване на пълнолетие на получателите. Попечителят на непълнолетните счете, че договорът не е сключен в интерес на непълнолетните, тъй като дарителите и майката си запазват правото на безплатно жилище и ползване, при което те не трябва да участват в разходите за жилище, както и правото на съгласие до продажба на недвижим имот след навършване на пълнолетие.

Окръжен съд в Братислава 20CoP/19/2016 z 28.09.2016г:

OS реши, че не одобрява правен акт, извършен от името на непълнолетно лице от настойник в конфликт в производство по наследство. Непълнолетният трябваше да придобие своя дял от наследството в размер на 1/2 от нетната стойност на наследството само в деня на навършване на пълнолетие, което в случая беше с повече от 10 години. Според съда това е необосновано дълъг период за изплащане на непълнолетния дял от наследството, тъй като непълнолетният може да придобие дял във въпросния имот. В полза на непълнолетния наследник би било напр. сетълмент, ако остане съсобственик на имуществото на попечителя, или цялото имущество на попечителя ще бъде придобито от съпругата на попечителя (майката на непълнолетния) със задължението да плати на непълнолетния скоро (напр. 1 месец след окончателното решение за наследство). В последния случай средствата ще бъдат оценени, когато бъдат депозирани във финансовата институция, докато непълнолетният навърши пълнолетие.

Връщайки се към нашия пример, договор за подарък, одобрен от съд, когато субектът е непълнолетен, като получател, поражда правно действие само с валидността на решението на съда за одобряване на правния акт. Едва тогава е възможно да се подаде предложение за депозит в кадастъра на недвижимите имоти в кадастралния отдел на областната служба. В нормалната практика, за да може юридическият акт на непълнолетния да влезе в сила по-рано, страните в съдебното производство често се отказват от правото си на обжалване и следователно решението става окончателно на датата на връчване на съдебното решение на последната страна.

РЕЗЮМЕ

Ясно е, че процесът на извършване на правен акт за непълнолетни не е никак лесен. За пълнота на този брой ще изброя още веднъж отделните стъпки за одобряване на правния акт на непълнолетно лице:

1./Оценка дали в предвидения правен акт има конфликт на интереси или не.

2./Ако няма конфликт на интереси, тогава законният представител може да изрази волята на непълнолетния. Ако има конфликт на интереси, съдът трябва да назначи съдебен настойник.

3./Настойникът трябва да даде съгласие за настойничеството и впоследствие съдът ще го назначи за настойник, с отделна резолюция.

4./Настойникът показва волята си за малолетния - извършва правен акт (подписване на договора).

5./Подаване на молба до компетентния съд за одобряване на правен акт на непълнолетно лице.

6./Съдът назначава настойник на конфликт (Служба по труда, социалните въпроси и семейството).

7./Конфликтният настойник изразява становище дали правният акт е в съответствие с интересите на непълнолетния.

8./Съдът ще прецени фактическата и правната ситуация и ще реши дали да одобри правния акт на непълнолетния или не.

9./С валидността на съдебното решение правният акт на непълнолетния придобива правни последици.

Предимства и недостатъци за непълнолетния

Не е възможно да се даде ясен отговор, тъй като това зависи от преценка на всички обстоятелства по конкретния случай, оценка на причините за правния акт както по отношение на облагите за непълнолетния, така и по отношение на страните по другата страна на договора, техните истински мотиви.

Това са случаи, когато недвижимият имот се прехвърля на непълнолетни, за да се спаси имуществото на пълнолетни членове на семейството и по принцип тези действия се извършват само с цел напр. дарителят като длъжник е избегнал изпълнението на решението, като е продал недвижимия имот в изпълнително производство. Тук трябва да се спомене чл. § 42а/от Гражданския кодекс, според който кредиторът може да изиска от съда да определи, че правните актове на длъжника (в нашия случай дарител), ако намаляват удовлетворението на изпълняемото вземане на кредитора, са правно неефективни срещу него. Това право да се противопостави на правен акт може, в случай на действия, извършени от длъжници през последните три години, с намерение да съкрати кредитора си, ако това намерение трябва да е било известно на другата страна.

От горното следва, че не всяко разпореждане с недвижим имот от непълнолетно лице, когато има смяна на собственика и за което се изисква съгласието на съда, е за него ползата, която реално може да се очаква от собствеността.

Също така ролята на настойник и настойник на конфликти не може да се приема като официален акт, разчитайки на одобрението му от съда без коментар. В крайна сметка съдът в процеса е длъжен да установи действителното състояние на нещата и също така е длъжен да вземе други доказателства от предложените от страните.. Вярно е също така, че ако страната е непълнолетно лице, което може да изрази собственото си мнение, съдът може да го изслуша. Съдът търси становището на непълнолетния по начин, съобразен с неговата възраст или зрялост.

Придобиването на недвижим имот от непълнолетни е начин за уреждане на имуществото, напр. баби и дядовци приживе, но това имущество на непълнолетни носи със себе си своите клопки, свързани с управлението на самия имот (електричество, газ, инвестиции и др.), както и при разпореждането с имуществото, притежавано от непълнолетния.

До навършване на пълнолетие отново ще е необходимо съгласието на съда за одобряване на правния акт на непълнолетния при прехвърляне на недвижими имоти (покупка, дарение, замяна, продажба).

В заключение бих искал също да коментирам маржа на моделите за подаване и договорите в Интернет. Когато се променят законите, предложенията, публикувани в Интернет, като образци, може да не отговарят на действащото законодателство както по същество (например оценка на ползата на непълнолетния), така и на процесуалното право. Резултатът може да бъде удължаване на производството или дори отхвърляне на самото заявление от съд.