Любопитен и щастлив, изследвам задълбочено въпроси и теми, които другите са изследвали малко. Във фирмата Účtovná jednotka, s.r.o. заедно с нашите колеги предприемачи откриваме тротоари, които ще ги доведат по легален, но по-достъпен начин. Моят ежедневен партньор са законодателните събития и предизвикателства, пред които са изправени словашките предприемачи. Моите лични приоритети включват непрекъснато образование и в свободното си време се интересувам от политика, литература и изследване на всичко ново.
Какви разходи могат да намалят приходите от наем от недвижими имоти (апартаменти)? Примери за типични разходи и възможността за тяхното прилагане при наемане на недвижим имот (апартамент).
Типични приходи и разходи при наемане на имот (апартамент)
Доходът от наем на имот (апартамент) е под наем, които могат да бъдат разделени на два компонента по споразумение, а именно:
- възнаграждение на наемодателя за отдаване под наем на имота,
- възстановяване на разходи, свързани с използването на недвижим имот (апартамент), наричано още възстановяване на разходи за енергия и други услуги.
Стандартната ситуация е, когато лизингодателят плаща за енергия и други услуги на отделни доставчици от плащания, получени от лизингополучателя. В този случай те представляват за наемодателя плащанията, получени от наемателя паричен доход, което е свързано с отдаване под наем на недвижим имот (апартамент) и плащания, извършени в полза на отделни доставчици данъчни разходи.
Пример №. 1: Договорът за наем в размер на 500 EUR за всеки календарен месец е договорен в договора за наем на апартамент. Възнаграждението на наемодателя и възстановяване на разходите, свързани с използването на апартамента, представляват една единица. Доходът на наемодателя е в размер на 500 евро.
Пример №. 2: В договора за наем на апартамент договореният наем е в размер на 380 евро за всеки календарен месец и плащането за енергия и други услуги в размер на 120 евро за всеки календарен месец. Доходът на наемодателя е в размер на 500 евро.
Наемодателят и наемателят могат да се договорят, че:
- плащането за енергийни и други услуги ще се плаща директно от лизингополучателя на отделни доставчици, докато лизингодателят действа като клиент на енергийни и други услуги,
- доставката на енергия и други услуги ще се предоставя директно от наемателя.
Пример №. 3: В договора за наем на апартамент договореният наем е в размер на 380 евро за всеки календарен месец и заплащането на енергия и други услуги в размер на 120 евро за всеки календарен месец. Наемодателят се съгласи с наемателя, че плащанията за енергия и други услуги ще бъдат изплатени директно от наемателя и му предостави необходимата информация. Наемодателят ще бъде договорният клиент на енергийни и други услуги. Доходът на лизингодателя е 500 евро.
Ситуацията, показана в пример №. 3 причини при наемодателя генериране на непарични доходи. Това произтича от факта, че възстановяването на разходите се плаща за наемодателя от друго лице - наемателят. При наемодателя този непаричен доход едновременно представлява данъчен разход.
Пример №. 4: Договорът за наем в размер на 380 EUR за всеки календарен месец е договорен в договора за наем на апартамент. Наемодателят се е договорил с Наемателя, че Наемателят е длъжен да организира доставката на енергия и други услуги на свой риск. Наемателят плаща на доставчиците на енергия и други услуги 120 евро на месец. Доходът на лизингодателя е 380 евро.
Въпреки че в пример не. 4 наематели плащат индивидуално потребление на енергия и други услуги за потребление, тези плащания не карат лизингодателя да генерира доходи, свързани с наемането на недвижими имоти.
Плащанията за енергия обикновено се извършват предварително. Въз основа на фактурирането според действителното потребление на отделни енергии (например електричество, вода, топлина, газ) наемодателят може да понесе просрочие или надплащане.
Лизингодателят може да се споразумее с Лизингополучателя, че всяка разлика, която произтича от резултата от фактурирането, Лизингополучателят ще бъде длъжен да плати на Лизингодателя (възниква просрочие) или ще бъде върнат на Лизингополучателя (възниква надплащане).Плащането от наемателя във връзка с просрочените задължения е доход на наемодателя, което е свързано с отдаване под наем на недвижим имот (апартамент). Плащането на лизингополучателя във връзка с надплащането е разход на лизингодателя, което е свързано с отдаване под наем на недвижим имот (апартамент).
Плащанията за други услуги са главно плащания за:
- Интернетът,
- телевизия,
- концесионни такси,
- плащания за услуги за експлоатация на апартамента на администратора (напр. грижи за асансьори, събиране на отпадъци, отводняване на отпадъчни води, грижи за почистване и осветление).
Доходът на лизингодателя е плащането на лизингополучателя под формата на депозит (или обезпечение) за нарушаване на задължения по договора за лизинг, както и плащания от лизингополучателя за нарушаване на задължения, договорени в договора за лизинг., които не са покрити от аванса или не ги покриват изцяло, например лихва за забавени плащания в случай на забавено плащане или глоба за нарушаване на договорените условия за използване на недвижим имот (забрана на тютюнопушенето и животновъдството, забрана на строителни модификации, нарушение на задължението за поддържане на реда и др.).
Това има голямо влияние върху прилагането на разходите, свързани с наемането на недвижими имоти включване на недвижими имоти в търговски имоти. Имотът е включен в търговския имот от момента, в който:
- отчита се за първи път в счетоводството или
- е регистриран в данъчните регистри.
За недвижими имоти, които не са включени в търговския имот в допълнение към посочените по-горе разходи (плащания за енергия и други услуги) могат да се прилагат например също и следните разходи:
- такса на адвокат за съставяне на договора за наем,
- възнаграждение (комисионна) на агенции за недвижими имоти за уреждане на лизинга,
- връщане на депозит (или гаранция).
Разходи, които могат да бъдат поискани във връзка с отдаване под наем на недвижим имот (апартамент), включен в търговски имот освен това, в сравнение с отдаването под наем на недвижими имоти (апартаменти), които не са включени в търговския имот, са:
- данък върху имуществото,
- лихва по заем (ипотека) за придобиване на недвижим имот,
- плащания за поддръжка на имущество (например към фонд за поддръжка, от който се финансират ремонти, реконструкции, модернизация),
- амортизация,
- разходи за ремонт и поддръжка (напр. ремонт в апартамент в жилищен блок),
- разходи за техническо подобрение (напр. реконструкция на апартамент в жилищен блок),
- застрахователни премии за застраховани недвижими имоти,
- закупуване на оборудване (напр. мебели) и електроника (напр. уреди).
Забележка: За да може наемодателят да претендира разходи в данъчната декларация, той трябва да води счетоводни или данъчни регистри. Ще намерите примерен данъчен запис за наемане на недвижими имоти през 2017 г. в нашия електронен магазин.
За наемодателя е непаричните приходи включват също техническа оценка, извършена от лизингополучателя (в размер на разходите, направени от лизингополучателя) през данъчния период, в който:
- техническото подобрение беше използвано, ако лизингодателят увеличи входната (или остатъчната) цена на наетия имот със стойността на техническото подобрение,
- лизингът е прекратен - в този случай непаричният доход се определя в размер на остатъчната стойност, която би имало техническото подобрение, ако се използва линейна амортизация.
В същото време те трябва да бъдат са изпълнени и следните условия:
- техническата оценка е извършена извън обхвата на задълженията на наемателя по договора за наем,
- лизингодателят е дал писмено съгласие за извършване на техническата оценка,
- лизингодателят не възстановява на лизингополучателя разходите, направени за техническо подобрение.
Когато наемат имот под съвместното предприятие на съпрузите (BSM), съпрузите трябва да си поделят приходите и разходите. Какви са възможностите и примерни примери можете да намерите в статията Разделение на приходите и разходите при наемане на апартамент от съпрузи.