година

15.4. 2015 18:47 Тъй като ипотеката е буквално „направен по поръчка“ продукт, трудно е да се каже със сигурност коя банка е най-добрата за финансиране на жилища. Организаторите на "Ипотека на годината" се опитаха за втори пореден път.

Целта обаче не беше да се определи ясно победителя, а главно да се посочат критериите, които трябва да се имат предвид от самите клиенти при избора на ипотека. Не винаги е важен само лихвеният процент.

Гласът на хората, взети под внимание

В сравнение с предходната година тежестта на лихвения процент намалява и журито също взема предвид мнението на клиентите под формата на популярност на отделните ипотеки. Само пазарният дял обаче може да бъде подвеждащ. Повече от качеството на продукта, той говори за консервативния подход на клиентите, които автоматично избират традиционните банкови играчи. Това е една от причините журито да оцени способността да поддържа пазарен дял в ипотеките в сравнение с пазарния дял в сегмента на дребно за предходния период. Казано по-просто: банката придобива нови клиенти чрез ипотеки или, напротив, ги изпраща на конкуренцията?

Според наличните данни Сбербанк е най-успешният играч, следван от УниКредит и Чехословашката търговска банка. Според оценките на TREND Prima banka би изпълнила много добре този критерий, но не предостави необходимите данни и поради това не беше оценена. Интересно е, че други банки, особено големите три - Slovenská sporiteľňa, VÚB и Tatra banka - показват най-големите пазарни дялове, но някои от клиентите са поети от гореспоменатите средни играчи.

Кой е най-евтиният?

Трудно е еднозначно да се определи най-евтината банка. Докато миналата година журито оценяваше предоставените средни реални лихви, тази година работеше с най-ниските декларирани лихвени проценти. По този начин ползата от тазгодишната оценка е отговорът на въпроса колко струва най-ниската ставка и дали изобщо ще се изплати. Анализаторите от Fincentrum илюстрираха общите разходи за получаване на възможно най-ниския процент с примери за модели. На практика това е застраховка или кредитна карта, ако използването им допринася за намаляване на лихвените проценти. Както може да се види в таблицата, въпреки че UniCredit предлага най-ниския процент, той иска от клиента да сключи животозастраховка за получаването му. В крайна сметка това означава, че общият размер на заема ще намалее по-малко след пет години, отколкото в случай на по-високи лихвени проценти на други банки.

Въздействие на кръстосаните продажби върху месечните разходи 2/2

1 В случай на клиент, който пренасочва плащането към банката, но не използва други услуги; 2 Най-ниската ставка, която банката може да предостави, ако клиентът използва всички допълнителни услуги; 3 Пример за модел, изчислен за 30-годишен бездетен клиент
ИЗТОЧНИК: Fincentrum

При оценката на критерия за лихвения процент членовете на журито взеха предвид споменатия по-горе пример, но също така и други критерии, включително собствената си статистика за действително предоставените лихви. Според резултатите от гласуването Oberbank предлага най-евтините ипотеки. Въпреки това, той ще се фокусира върху по-кредитоспособни клиенти с по-ниска LTV (стойност на заема, съотношението на сумата на заема към цената на недвижимия имот). На второ място е VUB преди общия победител на Tatra banka. Миналогодишният победител в mBank и пазарната единица Slovenská sporiteľňa си поделят четвъртото място в наградната категория. Важно е самият лихвен процент да се оценява според дължината на лихвения процент, т.е. периода, през който месечното плащане не се променя. Като цяло лихвеният процент е по-нисък с по-кратка фиксация. Въпреки това, в дългосрочен план, например, процент от три процента може да бъде по-изгоден от процент от два процента. Краткосрочното фиксиране на лихвения процент за една година означава риск от рязко увеличение. Ако ситуацията на пазара се промени и ипотечните кредити поскъпнат, клиентът може да попадне в неприятна ситуация, когато процентът неочаквано се повиши от три на шест процента. Това е една от причините клиентите да гледат бъдещото развитие на цената на парите при избора на фиксация.

В случая с лихвения процент е интересно, че печелившата Tatra banka предлага в примера на модела най-високата надбавка към основния съобщен лихвен процент. По този начин други - по-неясни критерии решават повече от по-ниския процент на общата победа на пазарната тройка.

Коя LTV банка ще позволи?

Повече от самия лихвен процент, за много клиенти това означава готовността на банката да вземе възможно най-много заеми от покупната цена на имота. Като цяло LTV, т.е. размерът на кредита за ипотекирания имот, е по-висок, особено в райони, където банките очакват апартаментите да поскъпнат. Или че цените поне няма да паднат. Причината е относително проста. Ако кредитът се провали, банката иска да задоволи търсенето си, като продаде установения недвижим имот възможно най-скоро. Често дори под пазарната стойност. Ако банката отпусне заем от 45 хиляди на заем от 50 хиляди, но по време на принудителната продажба цените на същите апартаменти ще паднат до 40 хиляди евро, банката ще бъде на загуба.

Ето защо най-високите LTV се предлагат в големите градове. Например до шест банки предлагат финансиране до 100 процента за апартамент в Братислава, а именно Slovenská sporiteľňa, VÚB, Tatra, ČSOB, UniCredit и mBank. Sberbank и OTP предлагат максимум 90 процента, а Prima banka с Oberbank 80 процента. VUB (максимум 80 процента) и ČSOB (85 процента) вече говорят за по-голяма предпазливост със същия въпрос, насочен към апартаменти извън регионалните населени места. Интересното е, че Сбербанк и OTP все още остават на 90 процента.

Ипотека на годината 2015 1/2
(точки)

ИЗТОЧНИК: оценка на журито

Според опита на журито, в този случай е най-разумно да се свържете с ČSOB, UniCredit bank, mBank, а също и с Tatra banka и Slovenská sporiteľňa. OberBank е най-лошият в този критерий, тъй като предпочита по-кредитоспособни клиенти с по-голямо участие. Ето защо той ги възнаграждава с по-ниска ставка. Банките ще трябва постепенно да преоценяват предлаганата LTV поради ограниченията на NBS. До юни тази година новите заеми с LTV в диапазона от 90 до 100 процента трябва да съставляват максимум една четвърт от ипотечния портфейл.

Най-лесното във VUB

Най-лесният начин за словаците да уредят ипотека е във VUB и Tatra banka. Според оценката на журито, Slovenská sporiteľňa, Prima banka и ČSOB също показват по-малка административна сложност. MBank постигна най-лошата оценка. Поляците обаче успяха в категориите прозрачност и структура на таксите. Въпреки че mBank е прозрачен, това не е така във всички области. Като клон на чуждестранна банка, тя не публикува своите бизнес резултати поотделно за Словакия и професионалната общественост не може да прецени дали и как се справя. В категорията гъвкавост на условията и сложност на офертата журито застана на страната на големите играчи от Tatra banka, VÚB и Slovenská sporiteľňa.