местните власти

Закон за строителство 50/76 е на почти 50 години. Законът не е лош, но неговото тълкуване, огъване и пълзене, както и новото положение на субектите на строителните производства са накарали строителния процес в Словакия да стане не само труден, но и непредсказуем, изключително скъп или дори почти невъзможен (днешният Братислава).

Годините строителни производства водят до надценяване на сградите, неизползване на средства и създаване на корумпирана среда. Ако инвеститорът трябва да задържи целия екип за изпълнение изключително дълго време, ако има значителни пари, съхранявани в проекта, бездействието на властите го принуждава да достигне до крайно решение. Корупция.

Корупцията не е явление, което би активирало предимно инвеститор. В крайна сметка това му отнема печалба. Това е крайно решение в ситуация, когато властите или не действат, или страните пречат. Цената за всички разходи, т.е. и за страничните разходи, естествено се отразява в цената на крайния продукт, например апартамент, който все още е увенчан с ДДС и данък върху развитието. По този начин апартаментът става изключително скъп.

Когато изгражда такава чувствителна зона като апартаменти, почти всеки купувач иска апартаментът да е по-евтин. Следователно в интерес на купувачите е и ситуацията в строителните производства да бъде окончателно „нормализирана“.

Разработчикът не е лош характер по природа. Зло е от мистификация и несъществуващи правила. Демистификацията на предприемача, поевтиняването и ускоряването на строителството може да помогне за решаването, но не само, на новия закон за строителството.

Какво трябва или трябва да разглежда новият закон за сградите?

Преди всичко трябва да промени пространственото планиране. Добрите планове за зониране ще позволят разрешението за строеж да бъде едноколесно, а не двуколесно, както е днес, и да не отнема изключително много време.

Нашият план за зониране предписва, понякога много строго, понякога доброжелателно. По принцип според това кой е. Той определя какво може да се направи, за разлика от Австрия например, където подобен нормативен материал казва какво не може да се направи. Наборът от това, което може да бъде, винаги е по-малък от набора от това, което не може да бъде.

Нашата настояща регулаторна методология ограничава творчеството, както и собствеността. У нас често се случва политиците, идващи на самоуправление, да не знаят абсолютно нищо за пространственото планиране, затова импровизират и вместо дългосрочна концепция носят ad hoc решения. Създават се различни комисии за справяне с проблеми, което, разбира се, не е решението в кратък избирателен цикъл и в толкова сложен въпрос като териториалното развитие.

Противно на формулировката на плана за зониране, тези комисии могат да решават, променят и изискват. Знам решения като „Изградете ни тук или там, наемете апартаменти, храна, път, кръстовище.“ Но това извежда въпрос, на който политиците най-накрая трябва да отговорят. Къде е границата между защитата на правата на собственост, къде е границата между изнудването и разумното споразумение?

За 30 години преживях десетки странни ситуации, решения и позиции, при които границите се изместиха и размиха. Ще споделя някои от тях в следващите блогове.

Електронен чиновник

Ако плановете за зониране бяха разработени точно, ако те нямаха вградени ограничителни мерки, които противоречаха на изискванията на времето, един обикновен служител би бил достатъчен, за да каже: „Вашето предложение е или не е в съответствие с регулаторния план“.

Такъв е случаят например в Естония. Там инвеститорът подава проекта и заявлението по електронен път и всичко се предоставя от електронно длъжностно лице. Тоест не живо същество, а компютър. Компютърът оценява дали проектът е в съответствие или не е в съответствие с регулаторния план за зониране. Предпоставка за такава процедура обаче е перфектно разработеният план за зониране. Така че нещо, което досега никъде не успяхме да направим. Само в Братислава, например, два пъти подготвена голяма промяна в плана за зониране не премина, тъй като не беше намерена „политическа воля“.

С други думи, когато не сте ви позволили да одобрите важното за нас, ние не сме ви позволили да одобрите това, което има значение за вас. Така че ние стоим. И днес има и строителство, което няма достатъчно поръчки. И апартаментите започват да атакуват лимита от 4000 евро/м 2 .

Друга предпоставка за ускоряване и изясняване на строителния процес е „разделянето“ на строителните власти от градовете и общините. Необходима предпоставка е властите да се освободят от политическо влияние и да станат професионални партньори за строителите.

Друга необходима част от закона трябва да бъде ясна дефиниция на участниците в строителното производство и техните взаимни права. Днес всеки може да се намеси в строителния процес. Също така гражданско сдружение на местните власти със седалище в Братислава за проекта в Снина. И това не е добре.

Прочетете също

През последните години енергийните компании и водоснабдителните предприятия заеха изключителна позиция. Инвеститорът трябва да предаде инфраструктурата на водопровода безплатно, енергийните компании начисляват такса за всяко мнение.

Нашите офиси не са оборудвани с възможност за арбитраж между страните, така че вместо препятствия и незадоволителни съдилища, инвеститорът трябва, ако някога иска да строи, по-скоро да търси споразумение, дори с цената на подкуп, плащане на различни членски внос, индуцирани инвестиции, просто купуване на мнения. Също така от "екологични" сдружения, общински или мрежови участници в застроени производства. За съжаление цената им непрекъснато се покачва.

Реформата на местните власти и държавната администрация е необходимост

Ако законът премине в контурите, които описвам, ще възникне въпросът как да принудя градовете да си правят домашните и да съставят правилно териториални и регулаторни планове. По този начин такива планове, въз основа на които инвеститорът би могъл да кандидатства пред електронното длъжностно лице за разрешение за строеж.

Боя се, че няма да имаме достатъчно експерти или достатъчно политически вкус, за да изготвим добри пространствени планове. И дори да го направим, ще минат години, за да измислим много качествени планове за земеползване.

Според мен планът за рестартиране на Словакия, който правителството все още не е публикувало и се твърди, че подготвя, може също да включва обширна реформа на държавната администрация и самоуправлението. Неговото рационализиране, рационализиране и компетентност може да се превърне в въпрос на оцеляване на държавата в бъдеще.

При постоянната задлъжнялост и особено при сегашните си темпове, за кратко време може да се случи, че няма да имаме заплати на длъжностни лица и държавни служители. Крайно време е да започнете да се занимавате с тази тема. Следователно реформата на местните власти и държавната администрация е, по мое мнение, актуален въпрос.

Процесът на издаване на разрешителни за строеж и териториалното планиране са една от областите, които биха изисквали специално внимание при реформата. Честно казано, не мога да си представя функционирането на строителния процес без реформа на държавната администрация и самоуправлението. И вече не мога да си представя да изграждам 25 000 апартамента под наем всяка година. Но това е друга тема. Ще го коментирам в следващия блог.

Накрая бих искал да направя малка прогноза. Подготвяната в момента версия на Закона за строителството е 18-та версия през последните 12 години! Но не мисля, че е последният.